PEL is verontrust over Leeuwarder woningbeleid

VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN

MAROWIJNESTRAAT 8-C 8931 BT LEEUWARDEN TELEFOON: 058-2671636

E-mail kantoor: pel@verpel.demon.nl en verpel@online.nl (secretariaat)

———————————————————————————————————————–

GEMEENTERAAD LEEUWARDEN

POSTBUS 21000

8900 JA LEEUWARDEN

Onderwerp:

– Problemen bij maken

nieuwe Huisvestingsverordening

Leeuwarden, 5/6/2015

Geachte Raadsleden,

De brief is in het bijzonder bedoeld voor die raadsleden die “volkshuisvesting” in portefeuille hebben. De brief is lang, maar in dit geval is dat onontkoombaar gezien het belangrijke onderwerp.

Zoals u bekend, zijn er problemen rond het maken van een nieuwe Huisvestingsverordening. De huidige verordening vervalt per 1/7/15 en het is de bedoeling dat er dan een nieuwe verordening van kracht wordt. De problemen spitsen zich toe op de regulering van de kamermarkt; op dit moment nog geregeld, maar vanaf 1 juli a.s. niet meer als er niets gebeurt.

De problemen kwamen aan de orde op 13/4/15 tijdens de behandeling in het Politiek Forum, waarbij het College haar eigen brief aan de Raad weer van tafel haalde, omdat volgens de wethouder een week daarvoor was ontdekt, dat een aantal zaken niet zo maar meer viel te regelen. De dag daarna stuurde de wethouder een brief naar de Raad waarin het volgende stond:

1. Aanvullende informatie over de Huisvestingsverordening met daarin:

De voorgeschiedenis in relatie tot de toenmalige interpretatie van de Huisvestingswet;

Uitleg waarom in Leeuwarden de verordening voor wat betreft kamerverhuur niet gehanteerd

kan worden;

Uitleg over fase 2 (onderzoek naar woonruimteverdeling) en hoe dit nauw samenhangt met

prestatieafspraken.

2. Kamerverhuur via ruimtelijk bestuursrecht

Zoals ik gisteren aangaf, onderzoeken we momenteel de mogelijkheden om via het ruimtelijk

bestuursrecht kamerverhuur alsnog blijvend te reguleren. Daarnaast zullen we eventuele andere

mogelijkheden voor ordening van het woonmilieu ook nader onderzoeken.

3. Bovendien zullen we de bestuurlijke sporen van de VNG en de G32 gebruiken om de nadere

interpretatie van de Huisvestingswet aan de orde te stellen.

De resultaten van het onderzoek en een voorstel over hoe kamerverhuur in de toekomst gereguleerd

kan worden, zullen in de collegevergadering van 19 mei worden behandeld. De raad kan hierover dan

ten laatste op 22 juni 2015 een besluit nemen zodat dit per 1 juli 2015 kan ingaan. De aanvullende

informatie van punt 1 zal hierbij gevoegd worden.

Hoogachtend, Isabelle Diks Wethouder Wonen

Hierover het volgende: het bevreemdt ons dat we bij de VNG nergens een goed onderbouwd juridisch verhaal vinden over de problemen waarop Leeuwarden is gestuit. Leeuwarden is toch niet de enige gemeente die een nieuwe verordening moet maken en toch niet de enige gemeente waar de Raad kamerverhuur heeft gereguleerd? Wij vinden het ook vreemd dat pas 1 week voor 13/4 jl. het probleem gesignaleerd zou zijn, hoewel de nieuwe Huisvestingswet al inging op 1/1/15. Op de B&W-Besluitenlijst van 26/5/15 staat bij agendapunt 9 aangegeven hoe B&W nu verder willen om het probleem m.b.t. de regulering van de kamerverhuur op te lossen.

(http://www.leeuwarden.nl/raadsinformatie zie daar bij 26/5/15 agendapunt 9: Voorbereidingsbesluit Leeuwarden – kamerverhuur Diverse stukken als bijlage)

Wat wij (als niet-juristen) van de aard van de problemen kunnen maken is het volgende:

Artikel 2 Huisvestingswet [Treedt in werking per 01-01-2015]

1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

Bij een van de stukken van de B&W besluitenlijst van 26/5/15, t.w. “Bijlage 2: toelichting op huisvestingverordening en het verder reguleren van kamerverhuur” staat bevestigd wat onze conclusie al was m.b.t. waar de schoen wringt:

Citaat: “De Huisvestingswet 2014 kent ten opzichte van de voorgaande wet een andere structuur. De instrumenten van de nieuwe wet kunnen alleen worden ingezet wanneer een gemeente kan aantonen dat er schaarste is in het goedkope huur- en/of koopsegment. Ook moet deze schaarste dan leiden tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Pas dan kan het instrumentarium voor woonruimteverdeling en/ of samenstelling van de woningvoorraad ingezet worden.” Einde citaat

Citaat uit het Bespreekvoorstel voor de Raad: “Met ingang van 1 juli 2015 vervalt de mogelijkheid om via de Huisvestingsverordening een vergunningensysteem te hanteren om de omzetting naar het kamergewijs verhuren van panden te reguleren, indien schaarste aan goedkope woonruimte niet kan worden aangetoond.” Einde citaat.

Niet kunnen of niet willen, dat is hier de kwestie.

Uitleg: de Huisvestingswet is een “functionele gereedschapskist” met 2 segmenten: het ene deksel heeft een slot, het andere niet.

De sleutel van dat slot is: er heerst schaarste aan goedkope woonruimte.

Daar B&W al jaren weigeren te erkennen dat die schaarste er wel degelijk is, kan dat deel van de gereedschapskist niet worden geopend. Volgens ons is dit de kern van het probleem.

De vraag is uiteraard of er nu ja of nee schaarste heerst aan goedkope woonruimte?

Sinds 1999 (Nota van de KAW: Kwaliteit Rondom) maakt Leeuwarden gebruik van een trucje om “aan te tonen” dat er ruim voldoende goedkope woningen zijn, door de goedkopere koopwoningen ook mee te tellen. Deze werden indertijd ten onrechte aangeduid met “sociale koopwoningen” alsof ze voor vriendenprijsjes verkocht worden. Hierover 2 dingen:

1. Wij vinden niet dat mensen (zeker niet de mensen met lagere inkomens) maar min of meer gedwongen moeten worden – mede omdat het maar niet opschiet om een woning te kunnen huren van de corporaties- ook maar iets te gaan kopen. Alsof huren iets minderwaardigs is.

2. Ook al zou men wel willen kopen, dan nog zijn de banken niet bepaald scheutig meer met het verstrekken van een hypotheek en zijn de criteria over hoeveel geleend kan worden, aangescherpt.

Deze criteria worden de komende jaren nog strenger (max. 100% kan geleend worden in 2018) en er zijn voorstellen (commissie Wijffels) om dit na 2018 te beperken tot 80% van de woningwaarde. Hoe men hier ook over moge denken: het maakt hypotheekverstrekking steeds lastiger.

Volgens ons blijven lagere inkomens overwegend aangewezen op de voorraad sociale huurwoningen.

Dit gebied strekt zich in 2015 uit qua huurprijs tot 710 euro, de bovengrens waarbij in principe huurtoeslag mogelijk is.

Nog steeds maken B&W gebruik van deze oude truc afgaande op bovengenoemde “Bijlage 2: toelichting op huisvestingverordening en het verder reguleren van kamerverhuur”:

Citaat:

Is er sprake van schaarste in het goedkope koopsegment in Leeuwarden?

De Leeuwarder woningmarkt kent een lage, gemiddelde WOZ waarde. Er is daarbij sprake van een verschil tussen enerzijds de huurmarkt en anderzijds het koopsegment. De prijsklassen van de koopvoorraad in de gemeente Leeuwarden zijn als volgt:

Er wordt hier gebruik gemaakt van de WOZ-waarden in plaats van werkelijke verkoopcijfers van het Kadaster. Zoals bekend zal zijn, houden veel gemeenten de WOZ-waarden aan de lage kant (anders regent het elk jaar bezwaarschriften) en stelt vervolgens de tarieven OZB hoog vast. (Bevoegdheid Raad; geen bezwaar mogelijk) Bovendien suggereren de WOZ-waarden een schijn-nauwkeurigheid die geen steun vindt in de systematiek waarmee de WOZ-waarden bepaald horen te worden.

(Ihkv. deze brief voert het te ver daar nader op in te gaan) Dit betekent dat er qua echte verkoopprijs teveel koophuizen in dit overzichtje staan tot bijv. 150.000 euro. Woningen worden veelal niet verkocht voor WOZ-waarden, maar voor een hogere prijs.

Gesteld wordt dat het gemiddeld besteedbaar inkomen 29000 euro/jaar zou zijn.

Dit is misleidend: In september 2012 schreef HPF Nieuw Elan in haar rapport: “Krapte op de woningmarkt” o.a. “Het gemiddelde inkomen van de primaire doelgroep in Leeuwarden ligt aanzienlijk lager, te weten op 17.627 euro.”

Laten we stellen dat dit nu ligt rond de 18 mille/jaar: ongeveer gezins-bijstandsniveau.

Wij vinden: Men moet qua inkomen kijken naar de primaire doelgroep.

Conclusie: bovenbedoelde Bijlage 2 zwijgt wijselijk over de sociale huurwoningen markt en beperkt zich tot: “Op basis van deze feiten zien wij geen mogelijkheid om de conclusie te trekken dat in Leeuwarden sprake is van schaarste in het goedkope koopsegment. Daarmee is het niet toegestaan om via een huisvestingsverordening in de samenstelling van dit segment gaat sturen.”

Ook met onze bovengenoemde kanttekeningen denken wij dat goedkopere koopwoningen niet schaars zijn. (Raadpleeg bijv. website Funda en selecteer qua zoekgebied Leeuwarden de goedkopere prijsklassen uit) Het probleem zit bij de toegankelijkheid voor de primaire doelgroep. Daarom is er geen reden om een Huisvestingsverordening los te laten op deze woningen. Het probleem ligt elders:

Als wij wekelijks naar het aantal aangeboden woningen kijken wat Elkien en WoonFriesland in Leeuwarden aanbieden, valt het op: heel weinig eengezinswoningen, wat flats en ook nog eens een deel op slot gedraaid voor woningzoekenden jonger van 55 jaar. (labeling als ouderenwoning) Wij hebben daarover in het recente verleden al de nodige opmerkingen geplaatst en zonder resultaat gecorrespondeerd met beide woningcorporaties. Dit is u bekend.

Ook gepubliceerd worden op de websites van Elkien en WoonFriesland: het aantal reacties wat wekelijks binnenkomt per woning. Voor een simpel flatje in bijv. het Valeriuskwartier is meer dan 100 reacties heel gewoon geworden en voor een eengezinswoning onlangs beneden de 403 euro (wat een soort benedengrens voor de huur is geworden bij de corporaties) meer dan 360…

Het gemiddeld aantal reacties op een aangeboden woning loopt al een aantal jaren gestadig op en dit zegt iets over de druk op de sociale huurmarkt.

Voorbeeld: een verantwoordingslijstje op de website van WoonFriesland met per woning het aantal reacties. Het lijstje liep van november 2011 t.m. 2014. Of dit compleet is, weten we niet. Wij hebben de lijst niet gemaakt. We hebben alleen de woningen en reacties bij het “aanbodmodel” geteld, niet de “direct te huur” en niet het aanbod met beperkingen qua leeftijdscriteria (bij hen < 23 jaar en > 55 jaar), dus het aanbod wat “voor iedereen” is, mits ingeschreven als woningzoekende.

Het totale aanbod bij hun “aanbodmodel” over die hele periode was dan maar 36 woningen, o.i. erg laag.

Het gemiddeld aantal reacties was 88 per woning. Dit gaat zowel om flats als eengezinswoningen.

(De hoogste was: Marijkestraat 4 Nylan 249 reacties, daarna Pieter Stuyvesantweg 153-C 203 reacties)

Conclusie: hoewel dit maar een steekproef is, vinden we het gemiddeld aantal reacties, vergeleken met ongeveer 10 jaar terug, ronduit hoog.

Naast de Huisvestingswet wijzigt ook de Woningwet.

Een van de gevolgen is, dat vanaf 1/1/2016 corporaties verplicht zijn woningen waarbij de huurder in aanmerking komt voor huurtoeslag als volgt “passend” toe te wijzen. (Bron: website Aedes) Dit is bedacht door het Rijk om het beslag op de huurtoeslag te verminderen.

Van de website van Aedes (koepel van de woningcorporaties)

DE REGELS VOOR PASSEND TOEWIJZEN

INGANGSDATUM

Woningcorporaties moeten per 31 december 2016 voldoen aan de passendheidsnorm. Dit betekent dat corporaties vanaf 1 januari 2016 bij nieuwe verhuringen passend moeten toewijzen.

(N.B.: het begrip “passend” wordt versmald vergeleken bij wat in 2015 passend is.)

MAXIMALE AANVANGSHUUR

Van alle nieuwe toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens moet de woningcorporatie zich in minstens 95% van de gevallen houden aan de volgende huurprijzen:

– Bij een- en tweepersoonshuishoudens: maximaal 576,87 euro *

– Bij drie- en meerpersoonshuishoudens: maximaal 618,24 euro *

(* prijspeil 2015; kale huurprijs)

5% UITZONDERINGEN TOEGESTAAN

Bij hoogstens 5% van de toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens kan de woningcorporatie een uitzondering maken en een woning met een hogere aanvangshuur toewijzen:

ƒ Bij een- en tweepersoonshuishoudens: tussen 576,87 euro en 710,68 euro *

ƒ Bij drie- en meerpersoonshuishoudens: tussen 618,24 euro en 710,68 euro *

(* prijspeil 2015; kale huurprijs)

PASSEND TOEWIJZEN (PRIJSPEIL 2015)

Type huishouden Huishoudinkomen per jaar

Aanvangshuurprijs bij toewijzing

< € 576,87 < € 618,24 < € 710,68

Eenpersoons < AOW-grens € 21.950 ≥ 95% < 5%

Tweepersoons < AOW-grens € 29.800 ≥ 95% < 5%

Drie- en meerpersoons < AOW-grens € 29.800 ≥ 95% < 5%

Eenpersoons > AOW-grens € 21.950 ≥ 95% < 5%

Tweepersoons > AOW-grens € 29.825 ≥ 95% < 5%

Drie- en meerpersoons > AOW-grens € 29.825 ≥ 95% < 5%

Schema Passend toewijzen

Het is logisch en begrijpelijk dat de corporaties die 5% marge gaan gebruiken voor toewijzing aan urgente huishoudens die soms ook meer inkomsten hebben dan de hierboven aangegeven grenzen.

De consequentie van het bovenstaande is, dat de huurprijsklassen van 576-710 euro (grotendeels) op slot gaan voor een- en tweepersoonshuishoudens en de huurprijsklassen van 618-710 euro (grotendeels) op slot gaan voor gezinnen.

Onze conclusie is, dat hierdoor de druk op het toegankelijke segment sociale huurwoningen verder toeneemt en daardoor de schaarste groter wordt.

Nogmaals: In september 2012 schreef HPF Nieuw Elan in haar rapport: “Krapte op de woningmarkt” o.a.

“Het gemiddelde inkomen van de primaire doelgroep in Leeuwarden ligt aanzienlijk lager, te

weten op 17.627 euro.”

Laten we stellen dat dit nu ligt rond de 18 mille/jaar: ongeveer gezins-bijstandsniveau.

Zij zijn dus straks aangewezen op huurwoningen tot resp. 576 of 618 euro huur maximaal.

Naar onze mening heerst er schaarste op de sociale huurwoningmarkt, niet op de markt van goedkopere koopwoningen, maar zoals betoogd, zijn die woningen niet voor iedereen realiseerbaar.

B&W zouden in overleg met beide corporaties moeten vaststellen dat er schaarste heerst in elk geval tot bovengenoemde huurgrenzen bij de huurwoningen van de corporaties.

(Ook om het niet te gecompliceerd te maken en een nodeloze bureaucratie op te tuigen zouden wij de goedkopere koopwoningen – niet schaars – en de particuliere huurwoningen niet vergunningplichtig willen maken.)

Dat is geen schande of gezichtsverlies o.i.d: men zou niet krampachtig vast moeten houden aan mantra’s en dogma’s uit het verleden, wat kennelijk nog steeds het beeld is wat Leeuwarden wil uitstralen, namelijk: je krijgt hier vlot een huurwoning. Per slot heeft u als Raad sinds het Gemeentelijk Woningbedrijf werd geprivatiseerd zelf niet zoveel mogelijkheden meer tot sturing gehad, zij het dat wij ons afvragen of in het recente verleden niet erg veel huizen gesloopt zijn die ook gerenoveerd hadden kunnen worden, wat veelal een lagere huurprijs oplevert dan nieuwbouw. Maar ook de economische crisis en de strengere eisen bij hypotheekverstrekking hebben er aan bijgedragen de vraag naar betaalbare huurwoningen te vergroten.

Men zou voor de woningen tot bovengenoemde grenzen een huisvestingsvergunning verplicht moeten stellen. Om het niet te gecompliceerd te maken zouden B&W hiervoor mandaat kunnen verlenen aan de corporaties, die dan in bijna alle gevallen automatisch een huisvestingsvergunning kunnen verstrekken. Dit op basis van huurprijs en inkomen. Verdere verfijningen met meer criteria zijn o.i. niet nodig. Geen controle puur om de controle.

De bijkomende voordelen zijn dat het vervolgens weer gewoon regelbaar is om via de Huisvestingsverordening de kamermarkt te reguleren, ook regulerend op te treden tegen de enorme groei van eenkamer “appartementen” (veelal bedoeld om de kamerverordening te ontwijken) door “beleggers”, kippenhokken waarvan wij denken dat ze geen toekomstwaarde hebben en die doorstroom-hokken worden.

Samengevat: Het kan dan gaan om onttrekking (bijv. sloop), samenvoeging, of omzetting of woningvorming door verbouw of splitsing in appartementsrechten.

Dit mag dan allemaal voor zover u vindt dat dit geregeld moet worden, gewoon via de Huisvestingsverordening geregeld worden.

Overige zaken die via een Huisvestingsverordening geregeld kunnen worden:

(Het deel van de “gereedschapskist” zonder slot er op)

De Raad zou gebruik kunnen maken van Artikel 12 van de Huisvestingswet, OOK als u van mening bent dat sociale huurwoningen in de stad niet schaars zijn. Dit volgt uit onderstaand artikel in de Huisvestingswet:

Artikel 2 lid 2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 7, ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

Conclusie: er blijven ook dan bevoegdheden over op grond van art. 7, 12 en 13 van de Huisvestingswet. (Dit is, zeg maar dat deel van de functionele gereedschapskist zonder slot er op)

Artikel 7 [Treedt in werking per 01-01-2015]

1. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad categorieën goedkope woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

Conclusie: ook zonder dat eerst aangetoond wordt dat er sprake is van schaarste, kan de Raad voor categorieën woningen bepalen dat men een huisvestingsvergunning moet hebben voordat men mag huren. Hoewel zin en nut van een Huisvestingsvergunning zonder dat een woning schaars is, ons ontgaat.

Wel lijkt het ons zinvol het volgende te regelen in de Verordening volgens Artikel 12 en 13:

Artikel 12 [Treedt in werking per 01-01-2015]

1. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat voor een of meer daarbij

aangewezen categorieën woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang

wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte

dringend noodzakelijk is.

2. De gemeenteraad legt, indien hij toepassing heeft gegeven aan het eerste lid, in de

huisvestingsverordening de criteria vast volgens welke de woningzoekenden, bedoeld in dat lid,

worden ingedeeld in urgentiecategorieën.

3. Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten,

woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet

maatschappelijke ondersteuning verlenen of ontvangen alsmede vergunninghouders als bedoeld

in artikel 28 behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, bedoeld in het eerste lid.

Opmerking: o.i. is het verstandig om wat terughoudend te zijn met het aantal urgentie categorieën, anders blijft er zowat geen woning meer over voor de “gewone woningzoekende” zonder urgentie en moet die nog langer wachten.

Artikel 13 [Treedt in werking per 01-01-2015]

1. Burgemeester en wethouders beslissen over de indeling van woningzoekenden in de

urgentiecategorieën, bedoeld in artikel 12, tweede lid. Burgemeester en wethouders kunnen van

deze bevoegdheid mandaat verlenen.

2. In de huisvestingsverordening stelt de gemeenteraad regels omtrent de wijze waarop

woningzoekenden kunnen verzoeken om indeling in een urgentiecategorie.

Kortom: de urgentie categorieën (wie zijn urgent?) kunnen nog steeds geregeld worden, ook al zijn er zgn. volgens B&W geen schaarse woningen in Leeuwarden.

Samenvatting:

1. Naar onze mening heerst er schaarste op de sociale huurwoningmarkt, niet op de markt van goedkopere koopwoningen, maar zoals betoogd, zijn die woningen niet voor iedereen realiseerbaar.

B&W zouden in overleg met beide corporaties moeten vaststellen dat er schaarste heerst in elk geval tot in elk geval EUR 576,87 voor een- en tweepersoonshuishoudens en tot in elk geval EUR 618,24 voor huishoudens met 3 of meer personen. Geen huisvestingsvergunning vereist voor particuliere huurwoningen en voor (de goedkopere) koopwoningen.

2. Het voorstel van B&W om nu via een Voorbereidingsbesluit voor 14 bestemmingsplannen de zaken weer te regelen qua kamerverhuur (omzetting zelfstandige en onzelfstandige woonruimte) zien wij als een noodgreep, omdat op 1 juli de huidige Huisvestingsverordening van rechtswege vervalt. Men wint hiermee 1 jaar tijd, maar waterdicht is dit niet, zoals B&W zelf al schrijven. (Ongewilde legalisering illegale kamerpanden zonder vergunning)

Deze tijd zou benut kunnen worden om samen met de woningcorporaties serieus onderzoek te doen naar de vraag: zijn sociale huurwoningen van de corporaties schaars in de stad Leeuwarden?

En tevens, indien dat zo is, met de corporaties af te spreken wat daar aan gedaan kan worden. Volgens de Huisvestingswet is het dan namelijk tevens verplicht aan dat probleem iets te gaan doen.

3. De corporaties worden gemandateerd om een huisvestingsvergunning te verstrekken op basis van het inkomen van een huishouden.

4. In de Huisvestingsverordening moet ook geregeld worden: onttrekking (bijv. sloop), samenvoeging, of omzetting of woningvorming door verbouw of splitsing in appartementsrechten.

Toelichting punt 3: Het bovenstaande kan niet via een Verordening geregeld worden indien men van oordeel is dat sociale huurwoningen in Leeuwarden ruim beschikbaar zijn.

4. De urgenties moeten in de Huisvestingsverordening geregeld worden. Advies: niet teveel categorieën gebruiken voor zover de wet de urgentie niet dwingend voorschrijft.

5. B&W moeten met de corporaties gaan praten over wat er nog mogelijk is qua nieuwbouw van sociale huurwoningen met een aanvangshuur van resp. maximaal 576 (klein) of 618 (gezinswoning) voor de doelgroep met lage inkomens.

Woningcorporatie Elkien probeert dit al in de Oost-Indische buurt.

Citaat uit brief 13/5/15 van de directie van Elkien aan PEL: “De woningen zijn zo ontwikkeld dat deze in de toekomst ook voor onze doelgroep betaalbaar zijn, dus onder de aftoppingsgrenzen.”

(Alleen is dit geen toevoeging aan de sociale huurmarkt maar sloop met vervangende nieuwbouw.)

We beseffen dat de marges smal zijn: bouwkosten, verhuurdersheffing (afroming investeringscapaciteit corporaties) ed. De prestatieafspraken dienen te gaan over werkafspraken en te halen doelstellingen, zegt de Memorie van Antwoord aan de Tweede Kamer. (Kamerstuk 32271 nr. C 15/5/2014)

In de hoop dat u serieus aandacht zou willen schenken aan deze brief, teken ik,

Met vriendelijke groet,

Secretaris ver. PEL

Tekst vastgesteld in de vergadering van het Dagelijks Bestuur van vereniging PEL op 5/6/2015