PeilAdvies: conflicten bij Verenigingen van Eigenaars liggen op de loer

© Marchje Andringa 2024 – Sytze Annema en Reinder Hoekstra (r)
(tekst, advertorial: uit het nieuwste nummer van het Stadsblad Liwwadders)

‘Waarom men Peil Advies of WoningPeil zou inschakelen? Met name om onze kennis en kunde als het gaat om een energie- of duurzaamheidsadvies, energielabel (woning en utiliteit) en het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan voor Verenigingen van Eigenaars.’ Vooral dat laatste is actueel, aldus Sytze Annema en Reinder Hoekstra van het bouwkundig bureau in Grou.

‘Als je met meerdere eigenaren van een woning of appartement onder één dak woont dan sta je voor gezamenlijke onderhoudskosten van jouw gebouw. Een Vereniging van Eigenaars is in het leven geroepen om dergelijk zaken goed te regelen. Steeds vaker lopen de besturen van VvE’s, zoals ze genoemd worden, tegen onvoorziene vragen en kosten met betrekking tot het onderhoud aan. Dat kan worden voorkomen door het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) waarin een overzicht wordt gemaakt van het onderhoud, de kosten en de planning. Een goed opgesteld plan geeft op het gebied van onderhoud financiële rust binnen de VvE.’

De Vereniging Eigen Huis, de belangenbehartiger van veel woningeigenaren, trok onlangs aan de bel omdat er, zacht gezegd, regelmatig discussie is tussen bestuursleden en eigenaren onderling die soms met de handen in het haar zitten. De één wil gedegen onderhoud plegen en verduurzamen en de ander ziet er het nut er niet van in. Volgens Sytze Annema zijn dergelijke conflicten regelmatig aan de orde en, door het opstellen van een (duurzaam) meerjarenonderhoudsplan waarin ook de financiën, de juridische aansprakelijkheid en vragen als ‘voor wie welk onderhoud’ van toepassing is, krijgt het bestuur goede handvaten om de diverse opties te bespreken en verdedigen. ‘Er zijn clubs die het onderhoud een beetje los-vast benaderen. Dat kan goed gaan, maar bij een VvE is het van belang zaken van tevoren goed te regelen. Je weet als eigenaar-bewoner dan precies waar je aan toe bent en als het onderhoud vroegtijdig wordt begroot worden de kosten over een langere periode verspreid wat geen financiële verrassingen geeft. Onze bouwkundige medewerkers worden ook vaak uitgenodigd bij een algemene ledenvergadering van een VvE om het (duurzaam) mjop toe te lichten.’

Sytze Annema richtte Peil Advies in 2015 op en vier jaar later voegde Reinder Hoekstra zich bij het in Grou gevestigde adviesbureau. Het kantoor wordt nu gedreven door acht medewerkers die hun sporen grotendeels in de bouwwereld hebben verdiend. ‘We worden betrokken als projectleiders/bouwbegeleiders in de bouw, als technisch managers binnen VvE’s maar ook in het Groninger aardbevingsgebied hebben we dagelijks meerdere medewerkers rondlopen. Ze nemen de schade op en geven advies over het schadebedrag en de afhandeling.’ De naam Peil Advies refereert aan het 0-peil van waaruit in de bouw de verticale maatvoering wordt gemeten. ‘Je moet een 0-meting hebben om van daaruit het advies vakkundig op te bouwen en te voltooien.’

De Verenigingen van Eigenaars is verplicht om óf jaarlijks 0,5 procent van de herbouwwaarde van het bewoonde object opzij te leggen, óf een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te laten stellen waaruit de onderhoudskosten voor de komende jaren blijkt óf een bankgarantie van de eigenaren te ontvangen dat ze garant staan voor de onderhoudskosten. ‘Veel VvE’s hebben geen, of niet een goede, MJOP en lopen tegen onvoorziene kosten aan. Vaak treffen we onderhoudsplannen aan die niet zijn afgestemd op de splitsingsakte, is men vergeten onderdelen mee te nemen of worden de plannen doorbelast volgens verkeerde berekeningsmethoden of indexen. In ons advies aan de Verenigingen van Eigenaren nemen we dergelijke zaken allemaal mee. Vorig jaar hebben we de opleiding professioneel VvE-beheer afgerond en met deze kennis houden we nu voor diverse VvE’s de onderhoudsplannen tegen het licht. Het gebouw is het bezit van alle eigenaren samen en iedere eigenaar is gebaat bij een goed en gedegen onderhoud om de waarde van het gebouw op peil te houden.’

De tak WoningPeil voorziet in energielabeling en verduurzamingsadviezen voor woningen en utiliteitsbouw. ‘Als het gaat om verduurzamingsadviezen is het, als men in aanmerking wil komen voor subsidie, van belang dat er een totaalpakket wordt aangeboden. De kernvraag is altijd: wat zijn in ons pand de mogelijkheden? Leggen we zonnepanelen of is een warmtepomp verstandig? Een totaalplan is aan te bevelen. Doet men dit niet en wordt de verduurzaming ad hoc aangepakt, dan kan men subsidie mislopen. Het is dus oppassen geblazen als een partij één enkel onderzoek doet en alleen voor dit onderdeel subsidie aanvraagt, voor andere adviezen kun je dan de subsidie mislopen. Het is van belang meerdere adviezen binnen een periode van 2 jaar uit te voeren en hiervoor in één keer subsidie voor aan te vragen.’ Mocht een VvE duurzaamheidsvraagtstukken hebben dan zijn wij altijd bereid een vrijblijvend gesprek met het bestuur aan te gaan. Ook voor verhuurders van woningen is een verduurzamingsadvies van belang. ‘Voor hen kan dit gunstig zijn om de huurpunten te bepalen. We maken dan een quickscan om het huidige label te bepalen en kunnen adviseren hoe het label te verbeteren. Hoe beter het label, hoe beter de woning en hoe meer huurpunten.’