NVM wil sloopregeling voor deel vrijkomende agrarische bebouwing

(tekst: NVM)

Positieve stemming in goed renderende zuivel en akkerbouw

Productrendement bepaalt waarde vastgoed

Nieuwegein, 10 juli 2014 – Het begin van 2014 heeft zich gekenmerkt door beperkte vraag naar agrarische bedrijven in combinatie met beperkt aanbod. Het aanbod is het afgelopen halfjaar in alle agrarische sectoren afgenomen, vooral omdat er weinig objecten in verkoop worden gezet. In sectoren waarin goede rendementen worden behaald is de stemming redelijk positief. Dit blijkt uit de cijfers over het eerste halfjaar van 2014, die de NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A&LV) vandaag presenteert. Volgens A&LV wordt de waarde van vastgoed op dit moment voor een groot deel bepaald door het productrendement. In de zuivel en akkerbouw zijn de rendementen het afgelopen halfjaar gestegen, terwijl het rendement van veel groenten en sierteelt juist gedaald is. De grondmarkt verloopt goed met een aanhoudend grote vraag en overwegend stijgende grondprijzen.

Het afgelopen halfjaar is gebleken dat kopers van grond met opstallen vaak vooral geïnteresseerd zijn in de grond. Alleen als stallen en schuren van goede kwaliteit zijn en niet al te oud, worden deze ten volle benut. Mede door bovengenoemde ontwikkeling komen er meer schuren en stallen leeg te staan. De NVM ziet een markt voor een deel van deze Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB), mits de procedures minder stringent en minder lang duren. Voor een ander deel van de VAB ziet de NVM geen andere oplossing dan sloop. Er zou een regeling in het leven geroepen moeten/kunnen worden om het slopen te stimuleren in ruil voor het elders terugbouwen. “De markt vraagt om meer flexibiliteit en minder tijdrovende procedures”, benadrukt Arjan van der Waaij, voorzitter van de NVM-vakgroep.

Grondmarkt loopt goed
In het eerste halfjaar van 2013 was er nog veel onduidelijkheid over dierrechten. Is het belangrijk om veel dieren te hebben? Is het noodzakelijk nog melkquotum te kopen? Of is investeren in grond misschien de beste optie? Er was door deze onzekerheden nog een afwachtende houding ten aanzien van de grondmarkt. Begin dit jaar was deze zekerheid er wel en mede daardoor loopt de grondmarkt goed. Er is sprake van druk op de markt door veel vraag en beperkt aanbod, waardoor de grondprijzen stijgen. Met name in het zuiden en oosten is er sprake van relatief grote grondvraag (zowel huur als koop).

Toch blijven er grote regionale verschillen in grondprijs bestaan afhankelijk van kwaliteit en ligging, zelfs binnen gemeenten. De vraag naar goed gelegen en grote percelen grond (meer dan 5 ha, voor akker- en tuinbouw geschikt) is onverminderd groot. Sommige kleine percelen blijven liggen.
“De grondvraag komt met name door het einde van het melkquotum en vrij produceren van melk met daarbij de restrictie van een verantwoorde mestafzet. Grond wordt door melkveehouderijen bijgekocht, zodat ze meer mest kunnen afzetten. Bijkomend voordeel is dat ze op die percelen ook gewassen kunnen verbouwen en hun vee hierdoor van voer kunnen voorzien. Ook investeringsmogelijkheden van agrariërs met goede bedrijfsresultaten in de melkveehouderij en akkerbouw hebben een positieve invloed op de grondmarkt, evenals de historisch lage rente.
Steeds meer zien we dat een agrariër bij de verkoop van zijn bedrijf een deel van de grond in bezit houdt, als een soort van belegging. Ook vraag naar grond vanuit particuliere beleggers blijft.
Voor de toekomst ziet de NVM een blijvende vraag naar landbouwgronden en stabiele tot stijgende grondprijzen”, aldus Van der Waaij.

Betere vooruitzichten melkveehouderij
De melkveehouderij is één van die sectoren waarbij de vooruitzichten beter zijn dan een half jaar geleden. De behaalde rendementen zijn goed en er is veel vraag naar grond voor uitbreiding. Dit is het gevolg van het beleid dat er op is gericht de melkveehouderij grondgebonden te houden. De vraag- en verkoopprijzen zijn licht stijgend. Wel is de stemming in het noorden beter dan in het zuiden. Zo zijn er in Friesland in het eerste halfjaar van 2014 meer bedrijven verkocht dan in de drie zuidelijke provincies bij elkaar opgeteld. De melkveebedrijven worden over het algemeen niet verkocht aan volledig verplaatsende melkveehouders elders uit het land, maar aan plaatselijke melkveehouders die verder willen uitbreiden of die hun bedrijfsactiviteiten juist willen splitsen. De prijzen van melkquota zijn op dit moment goed te noemen dankzij de relatief goede melkprijs en de hierdoor goede bedrijfsresultaten van melkveehouderijen.

Ook in de akkerbouw zijn de rendementen goed. Het aanbod daalt, terwijl de vraag op peil blijft. In vergelijking met de afgelopen zes jaren hebben NVM-makelaars niet eerder zo veel akkerbouwbedrijven verkocht in de eerste zes maanden van het jaar.

In de intensieve veehouderij is er, hoewel dalende, nog steeds een behoorlijk aanbod, maar het aanbod sluit niet goed aan op de vraag. Dit geldt niet alleen in kwalitatieve, maar ook in kwantitatieve zin. NVM-makelaars hebben op dit moment namelijk 142 pluimveebedrijven, varkenshouderijen en vleeskalverenbedrijven in aanbod staan, terwijl ze er dit jaar tot nu toe slechts 15 verkocht hebben. De markt van varkenshouderijen doet het beter dan die van pluimveehouderijen. Het aantal verkopen van varkenshouderijen blijft stabiel, terwijl de prijzen enigszins dalen. Pluimveebedrijven en kalverenbedrijven worden nog steeds weinig verkocht. Ook komt er maar in beperkte mate aanbod bij. In totaal zijn er via NVM-makelaars in het afgelopen halfjaar 12 objecten nieuw op de markt gekomen, in het eerste halfjaar van 2013 waren dit er 20. De verkoopprijzen van kalverenbedrijven zijn het afgelopen jaar gezakt, waarschijnlijk door het vooruitzicht van een lagere subsidiëring vanuit het nieuwe Europese Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB).

Nog geen opleving glasbouwtuinsector
De glastuinbouwsector maakt nog steeds een moeilijke tijd door, met name door de slechte productopbrengsten op dit moment. Er is sprake van gedwongen verkoop van bedrijven in bijna alle onderdelen van de sector en soms zelfs van executieverkoop. Van der Waaij: “Er zijn het afgelopen half jaar bedrijven aangeboden die pas in de jaren 2006 tot 2009 zijn gebouwd, dan wel gemoderniseerd. Deze bedrijven zijn zeer hoog gefinancierd. Door de slechte opbrengsten van de producten, in combinatie met de hoge financieringslasten, zijn deze niet meer rendabel voor de eigenaar. Met name de zeer intensieve bedrijven waarin veel geïnvesteerd is, vaak voor een specifieke teelt, zijn moeilijk verkoopbaar.”
Ook in de vollegronds tuinbouwsector verloopt de markt erg stroef met weinig objecten die van eigenaar zijn verwisseld en dalende verkoopprijzen.

Export goede paarden in de lift
De paardensector heeft ook al geruime tijd last van de economische malaise. De export van goede paarden trekt weer aan. Het een en ander heeft invloed op de verkoopbaarheid van de paardenbedrijven. Er worden nog steeds bedrijven verkocht, ongeveer evenveel als het eerste halfjaar van 2013. Kopers die over voldoende eigen vermogen beschikken en buitenlandse partijen die een uitvalsbasis zoeken in paardenland Nederland, behoren veelal tot de kopers. Belangrijker worden de efficiëntie van werken en bedrijven met een ruime diervriendelijke inrichting. Manegebedrijven waar een goed rendement te behalen valt en gelegen in of nabij een groot verzorgingsgebied, kunnen zich steeds meer verheugen op goede belangstelling. Vaker dan in 2013 komt een transactie tot stand. De financierbaarheid is wel steeds een punt van aandacht. Zonder voldoende eigen middelen is kopen bijna niet mogelijk.

Bank remmende factor in expansie
Moeizame financiering en vergunningprocedures zijn naast de moeizame economische situatie in het algemeen nog steeds dé stagnatiefactoren in de agrarische vastgoedmarkt. Ook staan banken niet alleen kritisch ten aanzien van agrarische bedrijven, maar nu ook steeds vaker ten aanzien van de financiering van agrarische grond.

Van der Waaij: “Landelijk gezien hebben veel agrarisch ondernemers de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in gebouwen met een daarbij behorende hypotheek. Door het aanscherpen van financieringsvoorwaarden raakt een deel van de ondernemers aan z’n hypotheekplafond en is de bank soms een remmende factor in expansie. In sectoren met een goed perspectief zijn banken wel bereid te financieren. Toch zijn boeren ook in deze gevallen vaak genoodzaakt veel eigen geld in te brengen.”

Benodigde vergunningen zijn in Nederland – maar met name in de provincie Noord-Brabant door de Zorgvuldigheidsscore in de Verordening Ruimte – zeer lastig te verkrijgen. Dit heeft meerdere oorzaken. Er zijn locaties waar de omgeving erg kritisch is en bezwaren maakt. Daarnaast is er veel onduidelijkheid over de stikstofdepositie, natuurbeschermingswet en de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS).

Emigratie en migratie (verplaatsing binnen Nederland)
Emigratie komt sporadisch voor. Op dit moment zijn de meest interessante emigratielanden voor de agrarische sector: Denemarken, Duitsland en Canada. Denemarken is interessant vanwege flink gedaalde grondprijzen. Duitsland blijft interessant voor zowel melkvee als varkenshouderij.

Verplaatsende agrarische ondernemers zijn er niet veel. De overheid was in het verleden vaak de reden om te moeten vertrekken maar de laatste tijd komt het niet vaak voor dat boeren als gevolg van infrastructurele projecten, stadsontwikkeling en natuurontwikkelingen worden uitgekocht. Overigens komt voor deze laatste categorie weer enig perspectief, omdat natuurbeschermingsinstanties meer actief gaan worden op de grondmarkt.

Licht aantrekkende markt woonboerderijen
Ook woonboerderijen profiteren van de opleving op de woningmarkt. Er is sprake van een licht aantrekkende markt. Er wordt meer verkocht dan in dezelfde periode een jaar geleden (1e halfjaar 2013). In het eerste halfjaar 2014 werden er 567 woonboerderijen verkocht door NVM-makelaars, tegenover 464 in het eerste halfjaar van 2013. De prijs die voor een woonboerderij bij verkoop betaald wordt, blijft nagenoeg stabiel met een gemiddelde transactieprijs van €401.000 in geheel 2013 naar €411.000 afgelopen halfjaar.
“Het topsegment heeft het nog steeds moeilijk en prijzen staan nog onverminderd onder druk. Met name in krimpregio’s is er nog immer sprake van een stagnerende markt van woonboerderijen. Bovendien is de ontwikkeling sterk regionaal verschillend. Verkoop van de eigen woning – met soms de daarbij behorende restschuldenproblematiek – is de meest stagnerende factor in deze markt”, meent Van der Waaij. Gemiddeld genomen staat een woning langer te koop dan een jaar geleden. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs is wel afgenomen tot bijna 8,5% (9,5% in het eerste halfjaar van 2013).

Verbeteringen zijn zichtbaar in het middel dure segment, in het stedelijk gebied en soms biedt plattelandswoning oplossing. De mogelijkheid van de plattelandswoning heft steeds meer vervelende situaties op en brengt rust in omgevingen waar het leek te gaan knellen. Nog steeds zijn er plattelandsgemeenten, die geen beleid hebben ontwikkeld om de plattelandswoning toe te passen en daarbij meer mogelijkheden in het buitengebied te benutten. De NVM roept gemeenten op de ‘Handreiking Wet plattelandswoning’ te downloaden via: www.nvm.nl/nl-nl/over_nvm/nvm_visie/landelijk/plattelandswoningen.aspx, en de kansen juist met beide handen aan te grijpen.

Meer prioriteit beter verloop herbestemmingsprocedures
De grote toename van leegstaande stallen is een direct gevolg van de daling van het aantal boerenbedrijven en de schaalvergroting. Veelal omdat agrarische bedrijven geen opvolger meer hebben of omdat ze op termijn niet meer levensvatbaar zijn. Honderden agrarische gebouwen staan al leeg. Verloedering van het platteland ligt op de loer. De NVM vindt dat er iets moet gebeuren. Deze Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) is vaak moeilijk verkoopbaar, doordat de agrarische bestemming die erop ligt lastig is te veranderen. Zo’n herbestemmingsprocedure duurt lang en kost veel geld. De regelgeving werkt in veel gemeenten en provincies enorm belemmerend.

“Wij vinden dat dit een nationaal probleem is. Het moet op rijksniveau meer prioriteit krijgen”, zegt Van der Waaij. “De rijksoverheid, provincies en gemeenten zouden ruimere kaders moeten stellen en zouden moeten werken aan kortere procedures en verlaging van de onderzoekskosten. Het is voor initiatiefnemers nu nauwelijks op te brengen. Voordat er duidelijkheid is over eventuele verandering van bestemming zijn er vaak al tienduizenden euro’s uitgegeven aan onderzoek en advies. Dit stagneert de benodigde transformatie van gebouwen in het buitengebied.”