Nog even en we moeten collecteren voor mensen in miljoenenwoningen

Foto: A. Keikes

(tekst: Calcasa)

Opnieuw meer miljoenenwoningen, forse toename vaste lasten

Het aantal miljoenenwoningen is in 2022 opnieuw toegenomen, waardoor Nederland inmiddels bijna 200.000 miljoenenwoningen telt. Het aantal miljoenenwoningen stijgt al sinds 2013, al is het tempo wel afgevlakt in het afgelopen jaar. De toename heeft ertoe geleid dat er dus steeds meer eigenaren zijn van een miljoenenwoning. Deze categorie woningen worden fiscaal steeds zwaarder belast, de gemeentelasten zijn relatief hoger en de energielabels relatief lager. Daardoor hebben deze woningen te kampen met hogere energiekosten, meer onderhoudskosten en hogere verzekeringspremies. Dit zorgt ervoor dat de totale woonlasten voor eigenaren van een miljoenenwoning stijgen.

Ontwikkeling miljoenenwoningen

Het aantal miljoenenwoningen is voor het negende jaar op rij toegenomen. Nederland telde aan het einde van 2022 ongeveer 195 duizend woningen met een waarde van boven een miljoen, een toename van ruim 13% ten opzichte van 2021. Deze procentuele stijging van het aantal miljoenenwoningen is flink lager dan de stijging van ruim 80% die in 2021 plaatsvond. In absolute aantallen is de stijging wel significant te noemen. In 2022 zijn er ruim  23.000 extra miljoenenwoningen bijgekomen. Ter vergelijking, in 2013 kende Nederland nog slechts 14.000 miljoenenwoningen in totaal. Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van het aantal miljoenenwoningen in de afgelopen 15 jaar.

Aan het eind van 2022 was ongeveer 4,3% van de Nederlandse koopwoningvoorraad een miljoenenwoning. De gemiddelde waarde van een miljoenenwoning is 1,35 miljoen euro in het afgelopen jaar. De gemiddelde vierkante meterprijs van een miljoenwoning is afgenomen van 6.800 euro naar 6.600 euro. Dit geeft aan dat er dus relatief iets meer “goedkopere” miljoenenwoningen zijn ten opzichte van een jaar eerder.

Miljoenengemeenten, -buurten en -straten

Amsterdam is de gemeente met de meeste miljoenenwoningen in Nederland. In onze hoofdstad staan iets meer dan 20.000 woningen met een waarde van een miljoen of hoger. Den Haag volgt met bijna 11.000 miljoenen woningen, gevolgd door Rotterdam, Utrecht en Gooise Meren die net boven de 5.000 miljoenenwoningen in hun gemeenten hebben staan. Bloemendaal is de gemeente met procentueel de meeste miljoenenwoningen. Rond 54% van de woningen heeft een waarde boven het miljoen. Laren is de enige andere gemeente in Nederland waar minimaal de helft van de woningen een miljoenenwoning is. Blaricum, Wassenaar en Heemstede volgen met ongeveer 42% op gepaste afstand.

De buurt met de meeste miljoenenwoningen is het Statenkwartier in Den Haag. Hier staan ruim 1.400 miljoenenwoningen. Opvallend is dat de gemiddelde vierkante meterprijs in deze buurt met 5.900 euro relatief laag is ten opzichte van andere buurten met veel miljoenenwoningen. Naast veel miljoenenwoningen bestaat deze buurt dus ook uit veel woningen met een lagere woningwaarde, waardoor de gemiddelde woningwaarde in deze buurt op €875.000 uitkomt. De Heemsteedse Dreef in Heemstede heeft ruim 1.350 miljoenenwoningen, waarna de Vogelwijk in Den Haag, Blaricum-Dorp in Blaricum en Kralingen Oost in Rotterdam volgen met allemaal meer dan 1.000 miljoenenwoningen in de buurt. De gemiddelde vierkante meterprijs en woningprijs van Blaricum-Dorp liggen met 8.600 euro en €1.65 miljoen aanzienlijk hoger dan die in het Statenkwartier.

De duurste straat van Nederland ligt in 2022 wederom in Wassenaar. Dit is opnieuw de Konijnenlaan, waar een woning gemiddeld 3,3 miljoen euro waard is. De Torenlaan in Blaricum (2,55 miljoen euro) en de Oranje Nassaulaan in Amsterdam (2,51 miljoen euro) maken de top 3 van duurste straten in Nederland compleet. De Keizersgracht in Amsterdam heeft met bijna 600 woningen het grootste aantal miljoenenwoningen in een straat. Overigens wordt de top 5 volledig opgevuld door Amsterdamse straten. Naast de Keizersgracht zijn dit namelijk de Prinsengracht (bijna 500), Valeriusstraat (ruim 350), Herengracht (ruim 300) en de Johannes Verhulststraat (ruim 250).

Forse toename vaste lasten

Eigenaren van een miljoenenwoning hebben het afgelopen jaar ook te maken gehad met een forse toename van de vaste lasten. Ten eerste is door de prijsstijging van de woningprijzen in 2022 de onroerendezaakbelasting (ozb) een stuk hoger dan het jaar ervoor. De gemiddelde ozb aanslag van een miljoenenwoning is op dit moment ruim 850 euro. Een jaar eerder was dit circa 750 euro, een toename van ruim 14% in 2022 dus.

Een grotere kostenpost voor de miljoenenwoningen zijn de opgelopen energiekosten in het afgelopen jaar. Allereerst valt de verdeling van energielabels van miljoenenwoningen op. Vergeleken met woningen met een waarde onder het miljoen, hebben miljoenenwoningen relatief meer energielabels aan de randen van het spectrum. Dat betekent dat er relatief veel van dit soort woningen zeer energiezuinig zijn en daardoor de energiekosten kunnen drukken. Echter is ook de groep met slechte energielabels (E-, F- en G-labels) relatief een stuk groter dan bij niet-miljoenenwoningen. Doordat miljoenenwoningen ook over een groter woningoppervlak en inhoud beschikken, en vaak (deels) vrijstaand zijn, lopen de energiekosten snel op. Onderstaande figuur toont de verdeling van energielabels.

Bovenstaande cijfers zorgen ervoor dat een miljoenenwoning op jaarbasis gemiddeld ruim 7.250 euro kwijt is aan gas en elektriciteit. In 2021 was dit nog ruim de helft minder met bijna 3.300 euro. Een niet miljoenen woning was in 2022 nog geen 5.000 euro kwijt aan energiekosten. Kijkend naar de kosten per vierkante meter zijn de energiekosten van miljoenenwoningen wel iets lager. Een miljoenwoning is ruim 35 euro per vierkante meter kwijt, terwijl woningen tussen de 100.000 en 1.000.000 ongeveer 42 euro per vierkante meter betalen.

Een extra kostenpost waar sommige eigenaren van een miljoenenwoningen tegenaan lopen is het progressieve tarief van het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij de belastingaangifte het inkomen wordt opgeteld. Dit tarief loopt op naar gelang de waarde van de woning hoger wordt, maar krijgt een echte impuls indien de WOZ-waarde boven de 1.130.000 euro uit komt, ook wel bekend als de ´villagrens´. Boven deze waarde stijgt het percentage van 0,45% naar 2,35%.

De jaarlijkse kosten voor gas en elektriciteit zijn berekend op basis van het gemiddeld gebruik per postcode in 2021 (bron: CBS) en de gemiddelde energietarieven voor gas en elektriciteit over 2022 (bron: CBS) bestaande uit vast tarief per aansluiting, variabel tarief per m3 (gas) en kWh (elektriciteit) en energiebelasting.

Het eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde tot € 1.200.000 zakt vanaf 2023 naar 0,35%. Voor woningen vanaf dit bedrag zal in 2023 het eigenwoningforfait van 2,35% blijven gelden.

Deze ontwikkelingen zorgen soms voor uitdagingen met betrekking tot de woonlasten. De stijgende huizenprijzen hebben ervoor gezorgd dat het aantal miljoenenwoningen in tien jaar tijd van 14.000 naar bijna 200.000 is gestegen. Veel eigenaren van een miljoenenwoning hebben deze echter in het verleden gekocht voor een waarde ver onder een miljoen euro. Deze woningen dragen door hun hogere waarde ook extra kosten met zich mee. Naast het hogere tarief van het eigen woningforfait, is het bedrag dat mag worden afgetrokken voor de hypotheekrente eveneens gemaximaliseerd. Dit heeft gevolgen voor huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Daarnaast heeft ook de sterke stijging van de energiekosten in het afgelopen jaar ervoor gezorgd dat de vaste lasten relatief sterk zijn toegenomen.

Eigenaar miljoenenwoning heeft gemiddeld bijna 40.000 euro aan jaarlijkse kosten

Eigenaren van miljoenenwoningen hebben de vaste lasten dus sterk zien oplopen de afgelopen jaren. Alles bij elkaar is een eigenaar van een mediane miljoenenwoning jaarlijks bijna 40.000 euro kwijt aan kosten voor de woning. Uiteraard spelen de netto hypotheeklasten hier een grote rol in, maar daarnaast moet een eigenaar ook rekening houden met onderhoudskosten, het eigenwoningforfait, gemeentelijke OZB-lasten, energielasten en verzekeringspremies. Ter vergelijking, een eigenaar van een mediane niet-miljoenenwoning is ‘slechts’ 14.000 euro op jaarbasis kwijt zoals uit onderstaande tabel blijkt.

Netto hypotheeklasten berekend obv van een 80% LTV financiering en 2% hypotheekrente (bron: CBS en DNB)

Onderhoudskosten: Uitgangspunt gemiddeld 1% van de woningwaarde, verder berekend obv ‘Budgetplanner Onderhoud’ (bron: Vereniging Eigen Huis)

Gemeentelijke OZB lasten (bron: Coelo)

Energielasten: De jaarlijkse kosten voor gas en elektriciteit zijn berekend op basis van het gemiddeld gebruik per postcode in 2021 (bron: CBS) en de gemiddelde energietarieven voor gas en elektriciteit over 2022 (bron: CBS) bestaande uit vast tarief per aansluiting, variabel tarief per m3 (gas) en kWh (elektriciteit) en energiebelasting.

Verzekeringspremies bestaat uit inboedel- en opstalverzekering (bron: Poliswijzer)

Gemeentelijke verschillen

De gemeentelijke verschillen kenmerken zich vooral door de verschillende ozb-tarieven tussen gemeenten. Amsterdam heeft bijvoorbeeld een relatief laag tarief met 0,04%, terwijl dit in andere gemeenten een stuk hoger kan zijn. Zo hebben gemeenten met relatief veel miljoenenwoningen als Blaricum en Hillegom een tarief rond de 0,10%. In Pekela is dit tarief zelfs boven de 0,20%. Eigenaren van miljoenenwoningen hebben hier echter geen last van, aangezien er geen woningen met een waarde boven het miljoen in deze gemeente staan. Deze verschillen in tarieven zorgen dus wel relatief grote verschillen. Zo betaalt een eigenaar van een miljoenenwoning in Bloemendaal gemiddeld bijna 1.400 euro aan onroerendzaakbelasting, terwijl in Amsterdam nog geen 500 euro betaald hoeft te worden.

Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Zij houdt zich bezig met dataverzameling, onderzoek, softwareontwikkeling en statistische modelbouw met een sterk wetenschappelijk fundament.