Matig jaar agrarische vastgoedmarkt – verkoop woonboerderijen trekt aan

(tekst: NVM)

Oproep NVM A&LV: ‘Dringend aan de slag met herbestemming’

Diverse lichtpuntjes in matig jaar agrarische vastgoedmarkt

Tweedeling in agrarische sector, grondmarkt blijft op peil

Nieuwegein, 28 januari 2014 – De agrarische vastgoedmarkt is in 2013 enigszins stroef verlopen met uitzondering van melkveehouderijen en akkerbouwbedrijven. Dit komt deels door het ontbreken van kopers/verplaatsers. Daarnaast worden de benodigde vergunningen (omgevingswet, natuurbeschermingswet) nog steeds moeizaam verstrekt. Andere redenen zijn de stroeve financiering en de belemmerende factor van (verouderde) bebouwing op het agrarisch perceel. De grond is gewild, terwijl de verkoop van de gebouwen vaak langer duurt en moeizaam is. Dit blijkt uit de cijfers over 2013, die de NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A&LV) vandaag presenteert. Ook vraagt de NVM aandacht voor het belang van het herbestemmen van agrarisch vastgoed om leegstand en verpaupering van het landelijk gebied te voorkomen. Een goede samenwerking tussen initiatiefnemers en overheden is hiervoor essentieel.

NVM A&LV ziet in de agrarische sector een tweedeling ontstaan. “Bedrijven die aan de eisen van de huidige tijd voldoen, worden voor een goede prijs en redelijk snel verkocht. Voor minder courante agrarische bedrijven is de markt minimaal en dalen de verkoopprijzen. De markt is van boer tot boer, de overheid speelt nauwelijks een rol”, zegt Arjan van der Waaij, voorzitter van de NVM-vakgroep. De vraag naar complete bedrijven is volgens hem in 2013 laag gebleven. De vraag naar agrarische grond bleef net als in 2012 op peil, vooral door de vraag naar grond in de akkerbouw en melkveehouderij. Van der Waaij: “Vrijkomende agrarische bebouwing is daarentegen moeilijk te verkopen. In 2013 waren er minder transacties en de transacties die er waren, lagen op een lager prijsniveau.”

Toenemende vraag naar grond vanuit melkveehouderij en akkerbouw

Het aantal verkochte percelen is in 2013 enigszins afgenomen ten opzichte van 2012, evenals het totale areaal in hectares. Toch verliep de agrarische grondmarkt goed in 2013, met stabiele tot licht stijgende verkoopprijzen. Er was met name vraag naar grond vanuit de melkveehouderij en akkerbouw. “Ook stijgt de vraag naar grond als belegging, door de huidige lage rentetarieven”, stelt Van der Waaij. “Net als voorheen is er echter sprake van regionale verschillen binnen het land.” In onderstaande figuren zijn de grondprijsniveaus per landbouwgebied in beeld gebracht, voor zowel grasland als bouwland. De laagste prijzen worden behaald in het noorden van het land, in de gebieden Veenkoloniën en Oldambt en Noordelijk Weidegebied. Afgelopen jaar waren de prijzen hier stabiel tot licht stijgend. Ook in oost-Nederland was dit het geval. In het zuiden bleven de grondprijzen stabiel. De hectareprijzen voor gras- en bouwland lagen hier in 2013 relatief hoog, met name in Noord-Brabant. In het westen was er ten slotte sprake van stijgende grondprijzen. De prijzen lopen hier per landbouwgebied het meest uiteen. Voor geheel Nederland geldt dat kleinere, minder courante percelen lastiger verkopen, waardoor deze relatief lager in prijs liggen.

Het aantal percelen in aanbod is het afgelopen jaar sinds lange tijd teruggelopen. Ook komt er, in vergelijking met 2012, relatief weinig nieuw aanbod bij.

Goed vooruitzicht akkerbouw

De toekomstverwachting voor Nederlandse akkerbouwbedrijven is goed. “Er is in 2013 goed geoogst en ondernemers verwachten dat opbrengsten van verschillende gewassen zullen toenemen”, aldus de A&LV-voorzitter. “Er is in deze sector daarom – met name in grond – geïnvesteerd.” De akkerbouwsector blijft een vraagmarkt. Er zijn meer akkerbouwbedrijven verkocht dan er in aanbod zijn bijgekomen bij een stijgende verkoopprijs.

Uitstekend jaar melkveehouderij

De melkveehouderij heeft een uitstekend jaar gedraaid, met stijgende melkprijzen. De enigszins gestegen voerprijzen hebben een minimale invloed op de sector gehad. Ook vanuit melkveehouderijen was er in 2013 veel vraag naar grond voor uitbreiding. Van der Waaij: “Een groot deel van de melkveehouderijen wil doorgroeien, wegens het naderende einde van het melkquotum. Ze kopen grond om de mestafzet zeker te stellen en niet afhankelijk te worden van mestquota.” Ten opzichte van 2012 zijn er geen grote verschillen in de melkveehoudersmarkt. Courante objecten verkochten redelijk tot goed, voor een stabiele of licht stijgende prijs. Het aanbod en de vraag bleven redelijk beperkt. De prijs van het melkquotum bereikte in maart 2013 een dieptepunt door het achterblijven van de vraag. Sindsdien is er sprake van een sterke prijsstijging door grote vraag en beperkt aanbod. “Al met al is de prijs per kilogram vet van 7,50 euro in maart 2013 opgelopen tot meer dan 12 euro, en lijkt zich nu te stabiliseren. Door de aanmerkelijke stijging van de melkquotumprijs en het beperkte aanbod is het aantal transacties in melkquota afgenomen”, zegt Van der Waaij.

Varkenshouderij en pluimveehouderij blijven een moeilijke markt

Het aantal varkenshouderij in aanbod stabiliseerde in 2013 en het aantal verkopen steeg. Toch was er van een echt positieve ontwikkeling geen sprake. Zo zijn de verkoopprijzen wederom gedaald en is een deel van de verkopen onder druk tot stand gekomen. Van der Waaij: “Ook voor de pluimveehouderij was 2013 geen goed jaar. Het aanbod is in 2013 namelijk verder toegenomen en de vraagprijs bleef vooralsnog stabiel. Doordat er ook minder transacties zijn geweest, zit de markt behoorlijk vast. Dit heeft ook te maken met de lage rendementen die – vooral bij bedrijven met leghennen – te behalen zijn. Daarnaast heeft de discussie over de ‘plofkippen’ en ‘megastallen’ de sector geen goed gedaan.”

Meer vleeskalverbedrijven in verkoop

In 2013 zijn er meer vleeskalverbedrijven in de verkoop gekomen, terwijl het aantal verkopen iets afnam. De verkoopprijzen zijn licht dalend. Dat het aantal verkopen achterblijft is te verklaren door het feit dat ondernemers in de kalverensector te maken hebben met moeilijke, onzekere tijden. Dit kan banken weerhouden van financiering. Een deel van de verkopen betrof ook uitbreiding van bestaande ondernemingen. Het benodigde kapitaal is in die gevallen vaak relatief laag en de opbrengsten in de sector zijn over het algemeen nog prima.

Veel glastuinbouwbedrijven te koop

De stemming onder glastuinbouwondernemers is verder verslechterd, onder andere door prijsdalingen van gewassen en financieringsproblemen. In 2013 was er nog steeds een behoorlijk aanbod aan glastuinbouwbedrijven dat te koop stond. Ten opzichte van 2012 is een vergelijkbaar aantal bedrijven verkocht, alleen tegen lagere verkoopprijzen. “De prijsdaling heeft met name plaatsgevonden in de niet specifieke glastuinbouwgebieden”, aldus Van der Waaij. “Er zijn in 2013 veel gedwongen transacties geweest. Bedrijven die zijn ingericht voor een bepaalde teelt met veel specifieke voorzieningen, en investeringen, zijn moeilijk verkoopbaar. Als deze bedrijven worden verkocht, brengen de specifiek aangebrachte voorzieningen relatief weinig op.”

Veel aanbod paardenhouderijen en maneges

In 2013 zijn er relatief weinig paardenhouderijen en maneges verkocht, terwijl het aanbod op een hoog niveau gelijk is gebleven. Voor de paardenhouderijen gold een aanbodtoename, voor de maneges een aanbodafname. De vraag- en transactieprijzen zijn gedaald, waardoor de verwachting is dat de markt iets zal aantrekken.

Minder onteigeningszaken

Er is een groot aantal onteigeningsdeskundigen binnen de vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed van de NVM actief. Met uitzondering van enkele infrastructurele projecten in de provincie Noord-Holland, speelden er in 2013 in vergelijking met 2012 gemiddeld minder onteigeningszaken. Reden hiervoor is dat er minder grondaankopen zijn door overheden en projectontwikkelaars. NVM-(onteigenings)specialisten staan vermeld op de website van de NVM, zie: www.nvm.nl/over_nvm/specialists%20search.aspx?specialisme=onteigening

Lichte verbetering markt woonboerderijen

De markt van woon(/werk)boerderijen verloopt al jaren zeer matig en is ook in 2013 amper verbeterd. Van der Waaij: “Wel is de gemiddelde verkooptijd afgenomen en het aantal transacties toegenomen. Sommige boerderijen verkopen toch nog redelijk goed. Het gaat dan bijvoorbeeld om karakteristieke woonboerderijen, woonboerderijen op een kavel van beperkte grootte en gunstig gelegen woonboerderijen nabij uitvalswegen en voorzieningen.” De transactieprijs van een woonboerderij is het afgelopen jaar gemiddeld met circa 8% afgenomen. Het aanbod is zeer hoog, tegelijkertijd is er sprake van een beperkte groep kopers. Zowel minder burgers als ondernemers willen zich in het landelijk gebied vestigen. Transacties díe plaatsvonden, waren ofwel van boerderijen die sterk in prijs gedaald waren of die met een scherpe prijs nieuw in aanbod waren gekomen. Hierdoor is het gemiddelde prijsverschil tussen vraag- en verkoopprijs afgenomen. De onderhandelingsruimte voor kopers neemt hiermee af.

Dringend aan de slag met herbestemming

De NVM doet een herhaalde oproep aan gemeenten om ruimere ruimtelijke mogelijkheden te bieden in het landelijk gebied, om de leefbaarheid te vergroten en verpaupering te voorkomen. Er moet volgens de A&LV-voorzitter serieus gekeken worden naar de mogelijkheden om (lichte) bedrijvigheid, bijvoorbeeld zzp’ers en/of adviesbureaus, in (woon)boerderijen te vestigen en dit als woon/werkcombinatie te bestemmen. Door de combinatie met bedrijvigheid (wonen-werken) is er qua financiering vaak ook meer mogelijk. De (woon)boerderij kan dan (deels) zakelijk worden gefinancierd. “Hiermee wordt leegstand van boerderijen voorkomen. Verder levert dit een positieve impuls op voor de leefbaarheid in het buitengebied en de doorstroming op de woningmarkt”, meent Van der Waaij. De agrarische grondmarkt verloopt goed. “Maar als er sprake is van verouderde agrarische opstallen op de te koop staande grond, kan dat de transactie aanmerkelijk belemmeren”, meent Van der Waaij. “Een potentiële koper ziet voor de oude gebouwen vaak onvoldoende mogelijkheden. Dat kan uiteindelijk zelfs leiden tot afstel van de transactie. Dit zorgt vervolgens voor stagnatie van de agrarische vastgoedmarkt en leegstand en verrommeling in het landelijk gebied.” De NVM vindt dat de aanpak van leegstand en verrommeling – en dat geldt tevens voor de leegstand op bedrijventerreinen en in krimpgebieden -, alleen zal werken als er meer schaarste wordt gecreëerd door sloop, herbestemming en terughoudendheid bij nieuwbouw. Bij herbestemming investeren de huidige eigenaar, de nieuwe gebruiker en de gemeente, waardoor er in de toekomst weer winst kan worden gemaakt. Hiervoor moeten zij deels eerst hun verlies nemen en risico’s overwinnen. “De diverse obstakels wegnemen en meer samenwerking tussen vastgoedeigenaren, gebruikers en overheid bij herbestemming zijn volgens de NVM essentieel. Het faciliteren van herbestemming door onder meer wet- en regelgeving en fiscale maatregelen is de taak van de overheid. Er zijn volop initiatieven van bedrijven en particulieren om te investeren in het landelijk gebied. De NVM ziet graag dat overheden en initiatiefnemers samen de mogelijkheden bespreken en inzien”, aldus Van der Waaij