Leeuwarden is arm – Hoe arm, dat onderzoekt de Rekenkamer

(tekst: Rekenkamer gemeente Leeuwarden)

Inleiding

De vereniging van Eigen Huis schreef in haar magazine van maart 2014 dat de gemeente miljoenen op haar grondposities hebben moeten afschrijven en de inwoners opdraaien voor deze gronddebacles. Ook de Gemeente Leeuwarden wordt in dit stuk genoemd. Met een geschatte boekwaarde1 van haar gronden van € 127 miljoen (2012) bedraagt dit 114% van het eigen vermogen2. Per huishouden betekent dit een boekwaarde van € 2457 (verlies). Hiermee behoort de gemeente tot de koplopers in Nederland m.b.t. de gemiddelde boekwaarde per inwoner. Gemiddeld is dit €350 per inwoner in Nederland.

1 De som van niet in exploitatie genomen gronden en lopende grondexploitaties.

2 De som van algemene- en bestemmingsreserves en voorzieningen

3 Een grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan (zoals een nieuw bestemmingsplan) in beeld te brengen.

Het is duidelijk dat de woningmarkt nog niet hersteld is. De gemiddelde prijs van de woningen en grond stijgen nog steeds niet en het is onzeker of de ‘oude’ tijden weer gaan herleven. Diverse woningeigenaars hebben een hypotheek die zgn. ‘onder water staat’. Daarnaast is de wereld van ruimtelijke ontwikkeling en het benodigde vastgoed complex. Veel onderwerpen kunnen de financiële haalbaarheid van grondexploitaties3 beïnvloeden. Hierbij kunt u o.a. denken aan het economische klimaat, ontwikkelingen in de woningmarkt, renteontwikkelingen en belastingmaatregelen.

M.a.w. de gemeenten blijven langdurig risico’s lopen omdat er vaak sprake is van grondexploitaties die wel 20 of 30 jaar kunnen lopen. Belangrijk is de te weten hoe het totale risicoprofiel van de Gemeente Leeuwarden er op dit ogenblik, maar ook in de toekomst uitziet. Diverse raadsfracties vanuit de gemeenteraad van Leeuwarden hebben de Rekenkamer gevraagd hier onderzoek naar te doen.

Vraagstelling

De vraagstelling in het onderzoek luidt:

Hoe ziet het risicoprofiel van de Gemeente Leeuwarden met betrekking tot de waardering van haar gronden en vastgoed ten behoeve van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente er nu en in de toekomst uit?

Voorlopige deelvragen:

1. Wat is het beleid van de gemeente voor de waardering haar grondposities en grond-exploitaties (incl. PPS)?

2. Hoe wordt het vastgestelde grondbeleid voor de waardering van de grondposities en grondexploitaties toegepast?

3. Wat is de kwaliteit van deze waardering en worden de juiste (boek)waarden in de juiste (grond)exploitaties gebruikt?

4. Hoe heeft de gemeente de afgelopen jaren haar verliezen op grondposities en grond-exploitaties opgelost?

5. Welke beheersinstrumenten (risicomanagement) heeft de gemeente ingezet om haar verliezen te beperken?

6. Welke belangrijkste risico’s loopt de gemeente met de waardering van haar gronden en grondexploitaties, nu en in de toekomst? Is de risicoreserve grondexploitaties hiervoor toereikend? Wordt hierbij met scenario’s gewerkt, ook voor het al dan in exploitatie nemen van grondposities?

7. Welke risico’s loopt de gemeente bij haar PPS constructies indien betrokken project-ontwikkelaars haar verplichtingen niet meer na (kunnen) komen? Is hiervoor een toe-reikende risicovoorziening en risicomanagement?

8. Hoe is in het licht van voorgaande vragen de doeltreffendheid en doelmatigheid van het grondbeleid?

9. Hoe wordt de raad betrokken en in positie gebracht over complexe grondexploitaties, wordt hierbij met scenario’s gewerkt?

10. Hoe wordt de raad over het complexe onderwerp van grondposities, lopende grond-exploitaties en waardering en risico’s in samenhang en totaliteit (grondbederijf als geheel, bereiken van doelstellingen en doelmatigheid van beleidsuitvoering) geïnformeerd?

Organisatie: tijdpad en inhuur externe expertise

Het onderzoek wordt uitgevoerd in samenwerking met RIGO Research en Advies.

Het onderzoek zal worden begeleid door een projectteam vanuit de rekenkamer: dhr. M. Hoekstra (lidrapporteur), dhr. P.L. Polhuis (voorzitter) en mw. J.E. Rijpma (secretaris). De secretaris fungeert daarbij als schakel tussen onderzoekers, de Rekenkamer, de onderzoekers en de organisatie.

Het onderzoek zal begin september van start gaan. De verwachting is dat de rapportage in het eerste kwartaal van 2015 aan de Raad kan worden aangeboden.