Leeuwarden bouwt met verkeerde motieven

Foto: A. Keikes

Volkshuisvestingvisie Gemeente Leeuwarden

Wethouder De Haan legt enquête op zijn eigen manier uit

Geen doorstroming door monocultuur van eengezinswoningen

door redactie

In de Volkshuisvestingsvisie waarin de contouren worden geschetst van de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van wonen in de Gemeente Leeuwarden komt van alles aan bod, maar vreemd genoeg staat er nauwelijks iets in over doorstroming op de woningmarkt en al helemaal niet wat dit voor invloed zou kunnen hebben op nog nieuw te bouwen woningen.

De vraag naar woningen heeft ertoe geleid dat de afgelopen 30 jaar de gemeente een enorme stadsuitbreiding heeft doorgemaakt, te weten Goutum-Noord, Zuiderburen en De Zuidlanden die oostelijk van de Overijsselsestraatweg nog in ontwikkeling is.

Westelijk hiervan wordt de grond van de nieuwe stadswijk De Middelsee al bouwrijp gemaakt waar 2700 woningen gepland zijn.

Als eenvoudige Liwwadder vraag je je wel eens af: “Waar komen straks al die mensen vandaan die daar gaan wonen?” Zoveel nieuwe inwoners komen er niet bij en het zijn ook geen daklozen die daar gaan wonen. Het antwoord is simpel. Het gemiddelde aantal mensen per wooneenheid daalt, zodat er steeds meer woningen nodig zijn. Vaak wordt gedacht dat deze gezinsverdunning veroorzaakt wordt door echtscheidingen, maar dat is in beperkte mate het geval.

Een artikel in het blad Binnenlands Bestuur van mei 2018 verschaft de nodige duidelijkheid:

Ouderen frustreren Woningmarkt

Hoewel het aantal alleenstaanden in Nederland de komende tien jaar veel harder groeit dan het aantal gezinnen, blijft de vraag naar eengezinswoningen onverminderd hoog. Dat komt omdat veel (toekomstige) alleenstaande 65-plussers langer in hun eengezinswoning blijven wonen, waardoor de doorstroming op de huizenmarkt niet tot stand komt.

Dat concludeert RIGO Research en Advies op basis van cijfers van verhuisbewegingen van het CBS. Uit het onderzoek komt naar voren dat het aantal alleenstaanden over tien jaar met circa 424.000 zal zijn toegenomen. Zo’n 80 procent van die groei komt voor rekening van 65-plussers. Zij blijven vaak wonen in hun eengezinswoning. Het aantal gezinnen neemt in diezelfde periode naar verwachting slechts met ongeveer 3.000 toe.

Toch zal de schaarste aan eengezinswoningen volgens de onderzoekers blijven. Niet alleen ouderen, ook negen op de tien “empty-nesters” blijkt vijf jaar nadat de kinderen uit huis verdwenen nog in hetzelfde huis te wonen.

Volgens RIGO hoeven voor de 424.000 nieuwe alleenstaanden slechts 292.000 appartementen te worden gebouwd. En ondanks de geringe groei van het aantal gezinnen vraagt de markt om 223.000 extra woningen.

Tot zover het blad Binnenlands Bestuur.

Ook in het manifest “Waardig ouder worden 2.0” van onder meer vakbond CNV, bouwkoepel Bouwend Nederland en ouderenorganisatie KBO-PCOB wordt ervoor gepleit dat gemeenten meer ouderenwoningen bouwen. Mede om de doorstroming te bevorderen.

Laten we eens kijken naar de Leeuwarder situatie

Een kleine acht procent van de Leeuwarder bevolking valt in de leeftijdscategorie van 55 tot 64 jaar. En zo’n negentien procent bestaat uit mensen in de leeftijd van 65 jaar en ouder.

Dat is tezamen meer dan een kwart van de totale bevolking van de gemeente Leeuwarden, waarvan het merendeel alleen of met zijn tweeën woont. Voornamelijk in eengezinswoningen. Het sterkst zie je dit in de wijken die eind jaren ’70 tot begin jaren ’90 erbij zijn gekomen: Aldlân, Camminghaburen en Goutum-Noord. Hier zijn ooit mensen gaan wonen die in de beginjaren van de wijk een gezin hebben gesticht en nu de kinderen het huis uit zijn, in hun te grote woningen blijven wonen. De Volkskrant heeft hier al een mooie term voor gemunt: Fysieke scheefwoners.

Afgezien van bovengenoemde cijfers hoef je er ook geen statisticus voor te zijn om de conclusie te trekken dat er sprake is van een mismatch binnen het woningbestand van de gemeente. Maak eens een wandeling door bovengenoemde wijken en kijk eens hoeveel kinderen daar op straat spelen. Val je in de leeftijdscategorie van 55 jaar of ouder ga dan eens na hoeveel van je leeftijdsgenoten er in huizen wonen die eigenlijk veel te groot voor hun zijn.

Vaak wordt verondersteld dat ouderen geen trek hebben om te verhuizen en tevreden zijn met hun woonsituatie. In het hoofdstuk ”Oud worden in de eigen woning “ van de Volkshuisvestingsvisie worden ouderen gedefinieerd als iedereen van 75 jaar of ouder. Het hoeft geen betoog dat binnen die groep de bereidheid om te verhuizen klein is. Gezien het beleid van de gemeente lijkt het er nu op dat ook iemand van 60 die nog een aantal werkende jaren voor de boeg heeft en kleiner wil wonen ook in de categorie valt van oude bomen die je niet meer moet verplanten. Terwijl er wel degelijk interesse is om nog een overstap te maken.

Enquête De Hem

In december 2019 werd tijdens een inspiratiedag over de toekomstige bebouwing van De Hem, een nog te ontwikkelen buurtschap in de Zuidlanden, een enquête gehouden die door 327 mensen werd ingevuld. Op de vraag hoe belangrijk men het vond om daar woningen voor ouderen te bouwen gaf 65 procent aan dat belangrijk tot zeer belangrijk te vinden. Het bouwen van duurzame woningen voor starters vond 73 procent belangrijk tot zeer belangrijk. Het is wel interessant om te zien wat voor waarde de gemeente aan zo’n enquête hecht. Wethouder De Haan (PvdA) concludeerde dat de enquête bevestigde dat er geen bezwaren waren voor woningbouw in De Hem. Terwijl de vraag of mensen überhaupt wel woningbouw wensten in De Hem, waar een uniek vogelbroedgebied onderdeel van uitmaakt, in de enquête niet gesteld werd.

Wat wel uit de enquête blijkt is dat er wel degelijk behoefte is aan passende woningen voor senioren. Zou hier wel aan worden voldaan, dan komt er veel meer doorstroming en hoeven er veel minder eengezinswoningen bijgebouwd te worden.

De bouw van kleinere woningen of appartementen heeft als bijkomend voordeel dat er minder beslag wordt gelegd op ruimtelijk groen. Verder is het zo dat mensen naarmate hun leeftijd vordert minder gaan doen aan onderhoud van hun woning, om over investeringen die de energietransitie met zich meebrengt maar te zwijgen. Dit betekent dat hun huizen onaantrekkelijker worden voor nieuwe kopers.

Er speelt nog iets anders mee. Na 2030 wordt er een krimp van de bevolking verwacht. De generatie van de naoorlogse geboortegolf is dan aan het verdwijnen. Dat is ook het jaar waarin de Zuidlanden volgens prognose volgebouwd is. Het gevolg is dat er een surplus van woningen op de markt komt waar weinig belangstelling voor is, met alle gevolgen van dien. Verpaupering en leegstand liggen op de loer.

Zoals het nu lijkt staan niet de wensen en woonbehoeftes van de inwoners centraal maar zijn de grondposities van de gemeente leidend in hun planning van de woningvoorraad. De grond die aangekocht is moet ten gelde gemaakt worden, liefst door de bouw van gezinswoningen want die leveren het meeste rendement op. Op korte termijn levert dat misschien een sluitende begroting op, maar op de lange termijn betalen de toekomstige generaties de rekening.

foto: André Keikes

Gemeente Leeuwarden nieuwbouw