Feestcollege Leeuwarden tegen provincie Friesland: help ons opnieuw a.u.b. (Cambuur)

(tekst: brief van college b en w aan raad; onderin brief Stadion Ontwikkeling Cambuur aan gemeente Leeuwarden)

Voortgang Integrale Gebiedsontwikkeling WTC

—————————-

Kenmerk 416457

Aan de gemeenteraad.

Inleiding

Op 17 juli 2017 heeft uw raad het besluit genomen om medewerking te verlenen aan de uitwerking van de businesscase “Cambuur Boulevard” d.d. 17 mei 2017, waarin op hoofdlijn de programmatische en stedenbouwkundige invulling van de locatie WTC-gebied is aangegeven. Voor de integrale ontwikkeling heeft u een maximale financiële bijdrage á fonds perdu gereserveerd van € 4,5 mln. Tevens heeft u een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld á € 250.000 voor de opstelling van een Samenwerkingsovereenkomst, voor de uitwerking van het planologisch-juridisch kader en voor een onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de huidige stadionlocatie. Voor infrastructuur in en rondom het gebied was reeds € 1,5 mln. beschikbaar vanuit het investeringsprogramma infrastructuur. Met deze besluitvorming werd fase 1 afgesloten en startte fase 2, gericht op een door u te nemen Realisatiebesluit in 2018.

Recent heeft de SOC de conclusie getrokken dat de businesscase niet haalbaar is binnen de in juli 2017 door de raad vastgestelde kaders en door hen ingenomen standpunten.

In dit voorstel aan uw raad geven wij aan hoe partijen tot deze conclusie zijn gekomen en doen wij u enkele voorstellen over hoe we als gemeente kunnen bijdragen aan het haalbaar maken van de businesscase.

2. Uitwerking

Afgelopen jaar hebben wij – in nauwe samenwerking met de SOC (Stadion Ontwikkelcombinatie met Bouwgroep Dijkstra Draisma (BGDD) en Wyckerveste), Cambuur, bedrijven en instellingen in en om het gebied, en met de buurt en wijkpanel(s), een concept-stedenbouwkundig plan opgesteld. Het afgelopen jaar bent u over de voortgang in open en besloten bijeenkomsten geïnformeerd.

Uitgangspunten raadsbesluit 17 juli 2017 Blad 2

De voorgenomen gebiedsontwikkeling hangt samen en is sterk afhankelijk van de overdracht van het WTC. De businesscase gaat uit van grondruil en het gedeeltelijk gebruik van gronden en opstallen van het WTC. Dat betekent dat overeenstemming nodig is tussen de SOC en WTC Beheer. Medewerking van de gemeente is daartoe vereist en voorwaardelijk voor realisering van de businesscase. In de stukken die ten grondslag lagen aan uw besluitvorming op 17 juli 2017 zijn daartoe enkele condities gesteld met name over de continuïteit van de beurzen, over de werkgelegenheid, over de samenwerking tussen SOC en WTC in relatie tot financiële afwikkeling van de gemeentelijke vordering en over het stadion.

3. Belang gebiedsontwikkeling

De gebiedsontwikkeling van het WTC heeft grote impact op de stad Leeuwarden en Fryslân met positieve effecten in termen van werkgelegenheid, investeringen en voorzieningenniveau. De ontwikkeling van de WTC locatie heeft ook grote voordelen ten opzichte van alternatieve ontwikkelingsmogelijkheden elders in of buiten het stedelijk gebied. Er is sprake van een uitstekende bereikbaarheid, optimaal ruimtegebruik en verduurzaming van bestaande faciliteiten. Tevens brengt het diverse andere binnenstedelijke ontwikkelingen in Leeuwarden op gang. Er is een nadrukkelijke kwaliteitsimpuls, zowel in het gebied als van de voorzieningen. De huidige uitwerking van het stedenbouwkundig plan kan rekenen op draagvlak in de omgeving. De investeringsimpuls is fors (inclusief spin-off ruim € 100 miljoen) evenals de werkgelegenheidsimpuls van ca. 200 fte structureel en 700 fte incidenteel.

Met de privaat-publieke ontwikkeling van het WTC-gebied worden bestaande functies versterkt, wordt meer massa gemaakt in het aanbod en wordt synergie gegenereerd tussen bestaande en nieuwe functies (b.v. beurzen x events x leisure, uitbreiding verblijfsmogelijkheden met bioscoop, leisuredome, actieve en passieve sportbeleving, koppeling leisure en sport met opleiding en educatie). Daarmee wordt het aanbod nog sterker voor bezoek vanuit de regio en wordt de verscheidenheid in doelgroepen versterkt.

Met de WTC gebiedsontwikkeling ontstaat een nieuw levendig stadsdeel dat complementair is aan de historische binnenstad en aan de PDV-locatie de Centrale. Het complex zal gaan fungeren als elk weer-voorziening; een nadrukkelijke toevoeging op de Friese recreatieve kaart.

Verduurzaming van bestaande gebouwen vindt plaats, klimaatbestendige inrichting van de openbare ruimte eveneens. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in de upgrading van het bestaande WTC-complex. Blad 3

Met de gebiedsontwikkeling WTC ontstaat in het wijkdeel Oud Oost ruimte om tot herontwikkeling te komen van bestaande sportvelden en stadion. Aandachtspunten zijn hier de aanpassing van het Cambuurplein en de te ontwikkelen woningbouw. Een herontwikkeling die zowel in sociaal als maatschappelijk opzicht van groot belang is.

4. Aandachtspunten

Op 28 maart jl. heeft de SOC het college een brief gestuurd waarin zij zeven aandachtspunten benoemt die van invloed zijn op het stedenbouwkundig plan en de haalbaarheid van de businesscase. Wij hebben bij brief van 4 april jl. daarop gereageerd en aangegeven dat er eerst overeenstemming moet zijn tussen de SOC en WTC Beheer voordat de besluitvorming over het stedenbouwkundig plan plaats kan vinden. Bij brief van 28 juni jl. laat de SOC ons weten dat de SOC en WTC Beheer inmiddels overeenstemming hebben bereikt over de businesscase en de aanpassingen die de private partijen moeten doen. Tegelijk concludeert de SOC dat binnen de door de raad vastgestelde kaders van juli 2017 voor hen geen haalbare businesscase mogelijk is. Bijlage bij de brief van de SOC is een brief van WTC Beheer.

Kernpunten uit de brief van de SOC en de daarbij gevoegde bijlage(n) zijn:

 Parkeerregime wordt blauwe zone, i.c. geen parkeerinkomsten. De SOC stelt dat de gemeente deze investering voor haar rekening moet nemen.

 De SOC trekt de borgstelling van €500.000 in die gerelateerd was aan het kwijtschelden van de vordering van de gemeente op WTC Beheer.

 Aanpassingen in het stedenbouwkundig plan als gevolg van het terugtrekken van Intergamma en de uitbreiding van het plangebied met de locatie Van Wieren.

 Aanpassing van het ontwerp van het stadion.

 Noodzakelijkheid van bestemmingsplanwijziging voor de supermarktlocatie Snekertrekweg.

 Op zeer korte termijn overdracht van aandelen WTC en kwijtschelding van vordering.

Blad 4

Ten aanzien van de planning vraagt de SOC aan de gemeente om voor de zomer een besluit te nemen over medewerking aan een verdere uitwerking van de businesscase onder de in de betreffende brief aangegeven voorwaarden.

De brief van de SOC (inclusief bijlagen) is als bijlage 1 bij deze raadsbrief gevoegd. In eerste instantie is door partijen vertrouwelijkheid in acht genomen over de inhoud van de brieven. Gezien de ontstane situatie en de wens van partijen tot besluitvorming door de raad, is nu sprake van openbaarmaking.

5. Voorstel college voor gemeentelijke reactie

Een integrale gebiedsontwikkeling WTC vinden wij van groot belang.

En juist daarom en in de wetenschap dat alle betrokken partijen zullen moeten bewegen om tot een haalbare businesscase te komen, gaan wij in op de belangrijkste aandachtspunten die conform de brief van de SOC van toepassing zijn op de gemeente.

– Parkeren

Op 17 juli 2017 heeft uw raad besloten dat de kosten voor aanleg van de parkeervoorzieningen gedekt zouden worden uit de opbrengst van betaald parkeren. Hetzij door direct parkeergeld van de klant te vragen, hetzij door de huurders/eigenaren in het gebied jaarlijks een bijdrage te vragen. De marktpartijen hebben ernstig bezwaar tegen betaald parkeren. Zij zijn van oordeel dat met betaald parkeren door de klant het gebied niet aantrekkelijk genoeg en dus niet concurrerend zal zijn. Dat betekent dat de marktpartijen dit middels een vaste bijdrage moeten voldoen. De marktpartijen hebben aangegeven dat zij, vooral door de toename van de kosten en toename van het risicoprofiel, dit bedrag niet geheel op kunnen brengen vanuit de totale businesscase. Zij kunnen vanuit de businesscase maximaal een jaarlijkse bijdrage á €70.000 (€58.000 excl. BTW) beschikbaar stellen. Dit betekent een investeringsruimte van €1,3 miljoen.

Daarmee is het echter onmogelijk om zonder aanvullende financiële middelen de parkeervoorziening en de inrichting van de openbare ruimte met een kwalitatief verantwoord niveau te realiseren. Met betrokken partijen willen wij op korte termijn verkennen welke mogelijkheden er binnen en buiten de door partijen vastgestelde kaders en ingenomen standpunten zijn om dit probleem weg te nemen.

– Locatie Snekertrekweg

Vestiging van supermarkten in het WTC-gebied is uitsluitend mogelijk in geval van verplaatsing van elders, inclusief bestemmingsplanwijziging voor de locatie van herkomst. Verplaatsing van supermarktmeters en detailhandelmeters vanaf de locatie Snekertrekweg vergt dan ook een herbestemming. Uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening beoordelen wij een dergelijke ontwikkeling positief. Hiervoor is een bestemmingswijziging nodig die woningbouw mogelijk maakt. Daarmee wordt gestart met een geleidelijke transformatie van het Spoordokgebied tot – op langere termijn – een nieuw, kwalitatief hoogwaardig stadsdeel.

Wij stellen voor om de bestemmingswijziging naar een woonfunctie alleen voor de bestaande locaties aan de Snekertrekweg, waarin thans supermarkten en detailhandel is gevestigd in procedure te brengen. Overige bestemmingen in het gebied blijven vooralsnog onveranderd. Blad 5

– Ladder Duurzame Verstedelijking en prioritaire positie WTC-gebied

Toevoeging van vierkante meters voor diverse functies (horeca, retail, leisure e.d.) wordt getoetst aan de zogenoemde Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Onderbouwing van de marktruimte is primair een verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer(s). De SOC stelt dat het WTC-gebied aangewezen zou moeten worden als derde gebied, naast Binnenstad en Centrale, waar grootschalige detailhandel is toegestaan. Wij zien een duidelijke complementariteit tussen de drie gebieden, waarbij het WTC-gebied staat voor een concentratie van sport, leisure en evenementen Dat betekent dat grootschalige detailhandel, detailhandel en horeca ondersteunend zijn aan het profiel. Een “gelijkwaardige” positie van het WTC-gebied als regionaal verblijfsgebied vergt een aanpassing van de Detailhandelstructuurvisie. Wij staan positief tegenover een dergelijke insteek, en ondersteunen deze ambitie in hoofdlijnen. Wij stellen voor kort na de zomer een op de vraag toegesneden aanpassing van de Detailhandelstructuurvisie aan u voor te leggen.

Het risico op leegstand, indien blijkt dat er ondanks de planologische ruimte toch geen huurders komen, wordt geheel genomen door de SOC.

De SOC vraagt ook een prioritaire positie in termen van tegenhouden van ontwikkelingen elders in de stad. Wij kunnen initiatieven elders in de stad die passen in een bestemmingsplan niet tegenhouden. Initiatieven die niet passend zijn binnen een bestemmingsplan worden breed afgewogen. Koppeling aan een integrale gebiedsontwikkeling is in dat verband zeker van belang.

– WTC; overdracht aandelen, kwijtschelding vordering

In de op 17 juli 2017 besproken raadsbrief is reeds sprake van een voorwaardelijke overdracht van de aandelen WTC aan WTC Beheer, evenals de kwijtschelding van de openstaande vordering op WTC Beheer. Afgesproken is dat daar een vergoeding tegenover komt te staan van WTC beheer c.q. in tweede aanleg de SOC, afhankelijk van condities die zich moeten voltrekken van tussen de €1 en 0,5 miljoen. Deze bijdrage komt te vervallen.

Aan de overdracht zijn door de gemeente voorwaarden gesteld:

– Er moet een definitieve overeenkomst zijn tussen WTC Beheer en SOC over de realisatie van de gebiedsontwikkeling inclusief Cambuurstadion;

– Continuïteit van beurzen en werkgelegenheid moet gegarandeerd zijn voor langere tijd;

WTC Beheer stelt een strakke termijn en een minstens zo strakke procedure aan de overdracht van de aandelen door de gemeente. Wij stellen u voor de intentie uit 2017 nu om te zetten in een principebesluit, met de kanttekening dat de eerder afgegeven (bovenstaande) voorwaarden nog steeds van kracht zijn.

Wij stellen u voor dat op het moment dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan, het principebesluit wordt omgezet in een definitief besluit. Wij stellen u om de beoordeling of aan de gestelde voorwaarden is voldaan over te laten aan het college.

Wij hebben als bijlage een overzicht bijgevoegd (bijlage 2) waarmee de inhoud van de brief van de SOC wordt afgezet tegen de door uw raad op 17 juli 2017 vastgestelde kaders. Blad 6

Wij streven er naar om de formele gemeentelijke besluitvorming zo spoedig te laten plaatsvinden Dit sluit aan bij de vraag van de SOC.. De betrokken partners zullen direct na uw besluitvorming worden geïnformeerd.

6. Financiële opgave

Onze bijdrage in de gebiedsontwikkeling is €10,5 miljoen, opgebouwd uit een door de gemeenteraad in 2017 vastgestelde reservering voor een bijdrage á fonds perdu van €4,5 miljoen in de gebiedsontwikkeling, uit een investering van €,5 miljoen in de omliggende infrastructuur en uit de kwijtschelding van de vordering op WTC beheer van €4,5 miljoen. Voor de vordering op het WTC beheer hebben wij een voorziening getroffen voor dit bedrag. Daar stond een borgstelling door de SOC van €500.000 tegenover. Het intrekken van deze borgstelling door de SOC betekent dat bij het kwijtschelden van de vordering deze voorziening volledig moeten worden aangesproken.

De extra financiële vraag bedraagt daarmee nog €4,7 miljoen. De kostenraming die voor de inrichting van het gebied is gemaakt, op basis van het concept stedenbouwkundig plan, levert op dat er een investering van €7,5 miljoen moet worden gedaan in de openbare ruimte. Door u is hiervoor reeds €1,5 miljoen beschikbaar gesteld. Op basis van de inbreng van de marktpartijen kan een bedrag van €1,3 miljoen worden geïnvesteerd. Voor de investering in de openbare ruimte dient derhalve nog €4,7 miljoen dekking te worden gevonden.

Het college ziet geen mogelijkheden dit binnen de eigen begroting op te lossen. Daarom wordt met partijen overlegd om hierin een (extra) bijdrage te doen. Hier liggen mogelijkheden, maar ook voor dergelijke partijen geldt echter dat daar nog besluitvorming voor nodig is.

7. Afsluitend

De beoogde gebiedsontwikkeling WTC staat onder druk. Binnen de huidige vastgestelde kaders en ingenomen standpunten is realisering van de businesscase niet haalbaar. Het belang van de integrale gebiedsontwikkeling WTC achten wij nog steeds groot. Wij denken dat er, indien u instemt met het collegevoorstel, voldoende ontwikkelperspectief is. Dit vraagt echter meer tijd dan WTC-Beheer en Friese Poort op dit moment hebben gegeven.

Met de voorliggende raadsbrief en met de voorgelegde ontwerpbesluiten, zijn wij ervan overtuigd dat wij een forse (extra) bijdrage leveren aan realisering van dat perspectief. Voor een groot deel van de door marktpartijen geformuleerde aandachtspunten doen wij voorstellen die bijdragen aan een haalbare businesscase. Met direct en indirect betrokken partijen willen wij graag snel en constructief overleggen om tot een haalbare businesscase te komen.

Leeuwarden, 12 juli 2018 Blad 7

Burgemeester en wethouders van Leeuwarden,

drs. Ferd. J.M. Crone, burgemeester,

mr. drs. R.J. Hoek, secretaris.

Bijlage 1: brieven SOC + bijlagen

Bijlage 2: Overzicht kaders en afwijkingen

======================================================

Aan het College van B&W

van de gemeente Leeuwarden

Postbus 21000

8900 JA Leeuwarden

Leeuwarden : 28 juni 2018

Uw kenmerk :

Ons kenmerk :

Betreft : businesscase gebiedsontwikkeling WTC – Cambuur

Geacht College van Burgemeester en Wethouders,

Op 28 maart 2018 hebben we u een brief gestuurd met daarin een zevental aandachtspunten die van

invloed zijn op het stedenbouwkundige plan en de haalbaarheid van de businesscase van de

gebiedsontwikkeling WTC/Cambuur. Op 4 april 2018 heeft u uw reactie aan de leden van de

gemeenteraad gegeven. Gezien het ontbreken van overeenstemming tussen SOC en dhr. Anker /

WTC beheer en de onzekerheid over de haalbaarheid van de businesscase, heeft u de besluitvorming

over het stedenbouwkundige plan tot nader order uitgesteld.

Op woensdag 18 april hebben zowel de afgevaardigden van SOC en dhr. Anker / WTC beheer een

toelichting op impasse gegeven aan leden van de gemeenteraad. Duidelijk was dat er over een aantal

onderdelen geen overeenkomst is tussen Gemeente Leeuwarden, SOC en dhr. Anker / WTC beheer

en er daardoor geen haalbare businesscase is. De afgelopen maanden zijn er intensieve overleggen

geweest om alsnog tot overeenkomst te komen. Vanuit deze overleggen kunnen we concluderen dat

er vanuit de door de Raad vastgestelde kaders van juli 2017 geen haalbare businesscase is. Met

name de niet gedekte kosten voor infra en komst van de Bauhaus zijn hier debet aan. Dat de kaders

aangepast moeten worden om de plannen te kunnen realiseren is een feit. Hoe en in welke vorm

willen we graag in deze brief aan u voorleggen. Graag gaan we de punten één voor één langs.

Aandachtspunt 1: Herbestemming Van Wieren locatie

We spreken over een totale gebiedsontwikkeling, waarbij in de aangeboden businesscase het terrein

van afvalverwerkingsbedrijf Van Wieren deels was meegenomen in de planvorming. Voor de

uitstraling van het totale gebied is het beter dat dit bedrijf gesaneerd gaat worden. We willen dit

bekostigen door het toevoegen van 3.000 m2 commerciële ruimte c.q. grootschalige retail d.m.v.

meerdere bouwlagen. In het stedenbouwkundige plan is hier rekening mee gehouden. We hebben

nog geen invulling voor deze bestemming, wat op zich geen impasse hoeft te zijn, omdat we hier de

komende jaren nog naar op zoek kunnen gaan. Dit risico is voor de ontwikkelaar.

Aandachtspunt 2: Kosten Infrastructuur

In onze vraagarticulatie, onze stichtingskostenbegroting en in onze aangeboden businesscase zijn we

er altijd vanuit gegaan dat de kosten voor het realiseren van de infra en parkeren voor rekening en

Stadion Ontwikkeling Cambuur BV

risico van de gemeente Leeuwarden zijn en dat het parkeren om niet ter beschikking wordt gesteld

voor de gebruikers. Immers, de openbare ruimte is deels van de gemeente Leeuwarden en daarnaast

dragen we op basis van het principe ‘met gesloten beurzen’ ruim 20.000 m2 grond over aan de

gemeente Leeuwarden. We gaan er vanuit de kosten voor de aanleg van de infra en terreininrichting

voor rekening en risico van gemeente Leeuwarden zijn en zijn bereid de volgende bijdrage te doen:

– Bijdrage vanuit WTC Beheer jaarlijks € 20.000,- incl. BTW

– Bijdrage vanuit SC Cambuur jaarlijks € 35.000,- incl. BTW

– Bijdrage vanuit de overige partijen jaarlijks € 15.000,- incl. BTW

Totaal kunnen we vanuit de gebiedsontwikkeling jaarlijks € 70.000,- incl. BTW bijdragen aan de

kosten voor de investering van de infrastructuur.

Aandachtpunt 3: Verplaatsen supermarkten en retail meters

Zoals in onze businesscase omschreven verplaatsen we supermarkten (Jumbo en Lidl) en retail om

geen conflict te krijgen met de binnenstad en de Ladder van Duurzame Verstedelijking. We

verplaatsen de vierkante meters van Winkelcentrum Snekertrekweg om dit mogelijk te maken. De

eigenaar van het winkelcentrum is bereid hieraan mee te werken mits hij op deze locatie woningbouw

en/of studenteneenheden mag realiseren. Medewerking van de gemeente aan een definitieve

herbestemming van de Snekertrekweg 23 is noodzakelijk om de verplaatsing van supermarkten en

retail mogelijk te maken.

Aandachtspunt 4: Geen concurrerende ontwikkeling op andere locaties in Leeuwarden

Concurrerende ontwikkelingen binnen het geldende bestemmingsplan kan en mag de gemeente

Leeuwarden niet tegenhouden. Een voorbeeld hiervan is Bauhaus. Echter, wanneer concurrerende

ontwikkelingen niet binnen het geldende bestemmingsplan vallen, dan willen we het college

verzoeken dat komend half jaar de geboden ruimte vanuit de Ladder van Duurzame verstedelijking in

eerste instantie wordt aangewend voor de gebiedsontwikkeling WTC / Cambuur en niet aan andere

locaties. Met name op het gebied van Horeca, Leisure en grootschalige Retail speelt dit.

Aandachtspunt 5: Uitgangspunten bioscopen gewijzigd

We passen onze businesscase aan. In plaats van 1.500 stoelen is er nu vanuit de Ladder van

Duurzame Verstedelijking ruimte voor minimaal 900 stoelen. Voor het tekort van de overige 600

stoelen realiseren we extra Leisure, zodat het Leisure Dome qua grootte gelijk blijft. Dit financieel

tekort is voor rekening en risico van de ontwikkelaar.

Aandachtspunt 6: Visie voor grootschalige detailhandel op gebied van Sport & Spel & Leisure

In onze businesscase hebben we 12.375 m2 opgenomen voor grootschalige Retail, zoals Sports

2000, Toychamp, Jumbo Golf, enz. (zie pagina 27). Dit n.a.v. de functionele mogelijkheden die in

bijlage 1 van de businesscase zijn opgenomen. Voor elke nieuwe functie geldt dat de uiteindelijke

goedkeuring is voorbehouden aan de gemeenteraad, waarbij ook derden in het kader van inspraak

bestemmingsplan een zienswijze kunnen indienen. Wij willen het college en de Raad vragen om bij

het vaststellen van het stedenbouwkundig plan een aanvullende visie op te nemen waarin het College

en de Raad bevestigen dat het WTC gebied naast de Binnenstad en de Centrale een derde gebied in

Leeuwarden is met grote aantrekkingskracht voor zowel de bezoekers en bewoners van Leeuwarden

en dat in dit gebied grootschalige detailhandel is toegestaan gericht op leisure, sport & spel en

vrijetijdsbesteding. Dit als aanvulling op de detailhandelstructuurvisie Leeuwarden 2014. Deze

aanvulling is nodig ter onderbouwing van het door ons te maken bestemmingsplan voor het WTC

gebied. Want het gaat hier niet om verplaatsing, maar om toevoeging en dat kan alleen als er een

vastgestelde visie ligt die dit mogelijk maakt. Op dit moment voorziet de detailhandelstructuurvisie

Leeuwarden 2014 daar niet in.

Aandachtspunt 7: overeenkomst met WTC en dhr. Anker

We hebben afgelopen tijd constructief overleg gehad met Anker / WTC Beheer. We zijn tot

overeenkomst gekomen. Voor een nadere toelichting verwijzen wij graag naar bijgaand schrijven van

WTC Beheer / Anker. Wij wijzen u daarbij ook op de genoemde voorwaarden en termijnen.

Onderstaand gaan wij nader op een aantal punten in :

Punt 1. Het oplossen van het tekort van 700 parkeerplaatsen in directe omgeving van WTC en

het om niet ter beschikking stellen van de parkeerplaatsen door de gemeente Leeuwarden:

Gemeente Leeuwarden heeft een kaart afgegeven met daarop aangegeven de overloopgebieden voor

parkeren. De gemeente zal dit terrein aanleggen en beheren en om niet ter beschikking stellen.

Punt 2. Het overdragen van de lening voor € 1,- of het kwijtschelden van de lening zoals

verstrekt aan WTC Beheer B.V. en het overdragen van de aandelen van WTC Beheer B.V. naar

Anker: Zie bijgevoegde brief WTC / Anker voor de voorwaarden.

Punt 3. Het verkrijgen van een overeenkomst over de definitieve situatieschets, omdat hierin

nog dagelijks geschoven wordt:

Hierover is inmiddels overeenstemming over. De definitieve situatieschets en het stedenbouwkundige

plannen zullen nog worden aangepast n.a.v. de overeenkomst die bij punt 4. wordt toegelicht.

Punt 4. Het negatieve effect van de komst van een Bauhaus in de directe omgeving van het

WTC complex, wat wezenlijk invloed heeft op de businesscase van Anker:

In onze intentieovereenkomst met WTC / Anker was de afspraak dat er door de SOC een bestemming

voor een bouwmarkt van 4.100 m2 in de Keltenhal geregeld zou worden. WTC / Anker zou daarvoor €

4.2 miljoen euro bijdragen uitsluitend te gebruiken ten behoeve van de bouw van het SC Cambuur

stadion. Door de mogelijke komst van de Bauhaus nabij het gebied komt er geen bouwmarkt meer in

de Keltenhal. Ter compensatie zijn SOC / WTC / Anker het volgende overeenkomst gekomen:

Er zal geen bouwmarkt meer komen in de Keltenhal. De Keltenhal zal haar functie voor beurzen en

congressen behouden. Een deel van de Friezenhal – gelegen aan het leisuredome – met een grootte

van ca. 5.000 m2 zal bij een onherroepelijke bestemming voor € 1,- overgedragen worden aan de

SOC. Deze hal heeft bouwkundig een slechtere staat en is minder gunstig gelegen. De hal

vertegenwoordigd een waarde van € 3.5 miljoen na verbouwing. De verbouwingskosten worden

geraamd op € 5 ton. Concreet is dit een verslechtering van de businesscase met € 1.2 miljoen euro.

Daarnaast wordt de SOC geconfronteerd met het verhuurrisico van deze locatie. WTC / Anker zijn

bereid 5.000 m2 hal voor € 1,- te leveren en € 350.000,- bij te dragen ter compensatie van de

verslechtering van de businesscase.

Ons is bekend dat u als gemeente uw vordering op WTC Beheer wilt cederen aan dhr. Anker, tegen

een koopprijs van 1,- mln. euro. Hieraan is de conditie verbonden dat de belastingdienst een

conveniërende uitspraak moet doen inzake het van toepassing verklaren van de fiscale boekwaardes

en historische verliezen over 2016. In onze brief van 14 juni 2017 hebben wij gesteld dat we bereid

zijn om met u borg te staan ingeval de Belastingdienst niet met een conveniërende uitspraak komt en

wel in een 50-50 verhouding met een maximum van € 500.000,- euro. Deze bereidverklaring is

afgegeven onder voorwaarde van het hebben van een onherroepelijk bestemmingsplan en het

doorgaan van de afspraken zoals deze in de intentieovereenkomst tussen SOC | Anker | WTC waren

vastgelegd. Gezien de nieuwe afspraken met WTC / Anker, het financiële verlies wat we daarmee

hebben en de toename van het verhuurrisico, trekken wij deze borgstelling in.

Bijdrage SC Cambuur in het sluitend maken van de businesscase

Door de bovengenoemde aandachtspunten is de opbrengstkant bij de SOC gedaald en het

risicoprofiel toegenomen. Om tot een sluitende en solide businesscase te komen is het essentieel dat

de huidige gevelontwerp van het stadion, zoals weergegeven in de impressies, geoptimaliseerd wordt.

De wens van de Cambuursupporters is open hoeken in het stadion. Stedenbouwkundig is daar niet

voor gekozen. Dit is sterk kostenverhogend. Om te komen tot een haalbare businesscase zullen we

zowel het gevelontwerp moeten optimaliseren als de hoekoplossingen van het stadion nader

uitwerken. Deze optimalisatie willen we uitwerken en voorleggen aan zowel de supporters als de

stedenbouwkundigen. Met SC Cambuur is over zowel de demarcatie als de medewerking aan een

optimale geveluitstraling afgelopen dagen consensus bereikt.

Proces

De tijdsdruk is hoog. Wanneer we voor 1 juli 2018 ROC De Friese Poort geen planning kunnen

overhandigen waaruit blijkt dat we voor het schooljaar september 2021 de ROC kunnen realiseren, zal

ROC De Friese Poort zich terugtrekken uit de stadionplannen. In dat geval zal dat ook het einde

betekenen van de stadionontwikkeling in huidige vorm.

Als bijlage hebben we een planning bijgevoegd, waarbij twee besluitmomenten door de Raad van

cruciaal belang zijn. Het eerste besluitmoment gaat over de vraag of de Raad bereid is mee te willen

werken aan het aanpassen van de door haar gestelde kaders. Graag zouden we deze besluitvorming

voor het zomerreces willen hebben om daarmee ROC De Friese Poort perspectief te bieden.

Mocht de Raad hierover positief besluiten, dan zullen we vanuit de nieuwe uitgangspunten het

stedenbouwkundige plan en het ontwerp van het stadion moeten aanpassen. Dat willen we in

september doen, zodat de Raad in oktober het stedenbouwkundige plan en de visie op detailhandel

en de Sneker trekweg kan vaststellen. Deze vaststelling hebben wij nodig voor de

bestemmingsplanprocedure. Doel is dan eind dit jaar de bestemmingsplanprocedure op te starten,

zodat in de bestcase het bestemmingsplan eind volgende jaar onherroepelijk is. Bij bezwaren kan dit

in de worstcase een jaar later worden.

Graag bespreken we met u hoe we gezamenlijk deze aandachtpunten goed kunnen managen, zodat

de totale gebiedsontwikkeling WTC-Cambuur een realiteit gaat worden.

Graag vernemen wij uw reactie.

Met vriendelijke groet,

Namens Stadion Ontwikkeling Cambuur B.V.

Bijlage:

– Aangepaste planning proces – dd. 28 juni 2018

– Brief WTC Beheer aan SOC BV, d.d. 28 juni 2018 met een drietal bijlagen