‘Elkien werkt met voorkeur’

(tekst: ingezonden door PEL)

Leeuwarden, 29/11/2015

Aan de leden van de gemeenteraad
en ihb. die raadsleden met volkshuisvesting
in portefeuille

Geachte raadsleden,

een van de onderwerpen in het Politiek Podium van ma. 30/11/2015 gaat over de Volkshuisvestingsvisie Nieuw Leeuwarder Bestek.
In bijgaande brief op een enkel onderdeel een reactie. (Zie bestand in PDF-formaat en in Word-formaat met PDF-bijlage)

Met vriendelijke groet,

secretaris ver. PEL

J. Bakker
VERENIGING PLATFORM EEN- EN TWEEPERSOONSHUISHOUDENS LEEUWARDEN

MAROWIJNESTRAAT 8-C 8931 BT LEEUWARDEN TELEFOON: 058-2671636

E-mail pel@verpel.demon.nl (kantoor) en verpel@online.nl (secretariaat)

———————————————————————————————————–

GEMEENTERAAD LEEUWARDEN

POSTBUS 21000

8900 JA LEEUWARDEN

Onderwerp:

– Politiek Podium

over Volkshuisvestingsvisie

Nieuw Leeuwarder Bestek                                                                      Leeuwarden, 29/11/2015

Geachte Raadsleden,

Een van de onderwerpen in het Politiek Podium op 30 november a.s. gaat over de Volkshuisvestingsvisie Nieuw Leeuwarder Bestek. Hierbij op een enkel onderdeel een reactie. Wij komen nog met een uitgebreidere reactie.

Beschikbaarheid en passendheidstoets.

Vanaf 1/7/2015 heeft wbc. Elkien daaraan haar eigen invulling gegeven en wbc. WoonFriesland gaat dat doen vanaf 1/1/2016. Dit zijn dus de eerste uitwerkingen in de praktijk, die u uiteraard niet terug vindt in de visie, die in meer algemene termen gaat over o.a. betaalbaarheid en beschikbaarheid.

De uitwerking hiervan door Elkien (bron: Elkien FAQ Passendheidstoets)

Wat is de passendheidstoets?

De passendheidstoets houdt in dat Elkien haar sociale huurwoningen moet verhuren aan

huishoudinkomens die volgens de wetgeving ‘passen’ bij de huurprijs.

-­ Grens 1 geldt voor woningen met een huurprijs lager dan € 576,87

-­ Grens 2 geldt voor woningen met een huurprijs lager dan € 618,24

Afhankelijk van de gezinssamenstelling geldt voorrang voor bepaalde inkomens.

Voorrang tot grens 1 geldt voor:

• Eénpersoonshuishoudens met inkomen tot € 21.950 én tweepersoonshuishoudens met een

inkomen tot € 29.800. Dit wordt een passend inkomen genoemd.

Voorrang tot grens 2 geldt voor:

• Drie- en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 29.800. Dit wordt een passend

inkomen genoemd.

Wat is de toewijzingsnorm?

De toewijzingsnorm houdt in dat Elkien haar sociale huurwoningen (woningen met een subsidiabele

huurprijs tot € 710,68) moet verhuren aan huishoudens met een bepaald inkomen:

-­ 80% van de woningen aan huishoudinkomens lager dan € 34.911.

-­ 10% van de woningen aan huishoudinkomens tussen € 34.911 en € 38.950. De netto huur

moet hoger zijn dan grens 2 (€ 618,24) en kandidaten met een inkomen lager dan € 34.911

hebben voorrang.

-­ 10% van de woningen aan huishoudinkomens hoger dan € 38.950. Deze woningen zijn voor

de specifieke doelgroep: urgenten met zorgindicatie, herstructureerders (sloop en nieuwbouw)

en huurders die huren via instanties.

Woningen hoger dan ̛€ 710,68

Woningen met een huurprijs boven de € 710,68 (subsidiabele grens) vallen buiten de toewijzingsnorm en passendheidstoets. Deze woningen zijn, net als voorheen, beschikbaar voor huishoudens met een inkomen vanaf € 34.911.

Elkien werkt nu dus met een voorrangs-systeem.

Door de landelijk voorgeschreven passendheidstoets verwachten we dat de druk op de voorraad tot 576 euro fors zal toenemen. Wij hebben niet voor niets ons altijd sterk gemaakt om minder de sloop-kaart te spelen, maar meer in te zetten op opknappen/renovatie om m.n. de daarop volgende huurstijging lager te houden dan bij sloop met vervangende nieuwbouw mogelijk is, vooral om zoveel mogelijk woningen in het wat goedkopere marktsegment te houden.

Wie geen voorrang heeft bij Elkien in dat marktsegment is o.i. kansloos om daar een woning te krijgen. Zonder nu uitputtend allerlei scenario’s door te nemen viel het ons op dat een alleenstaande met jaarinkomsten van zeg maar ongeveer 22000-23000 euro bij Elkien ook niet terecht kan in de prijsklasse van 576,87 tot 618,24 euro huur. Daar immers hebben gezinnen voorrang en toewijzing aan een alleenstaande wordt dan vrij theoretisch.

Resteert de prijsklasse van 618,24 tot 710,68 Daar geldt de 10% regel en voorrang voor de alleenstaande in ons voorbeeld ( minder dan 34.911/jaar inkomsten)

Huurtoeslag voor een alleenstaande is al niet meer mogelijk vanaf een inkomen van 21950 (2015) en vanaf 22100 (2016)

Conclusie: de alleenstaande met een baantje of de gepensioneerde met wat pensioen mag zonder huurtoeslag bij Elkien wel flink duur gaan wonen, terwijl we lezen dat er naar wordt gestreefd de woonzorgquotes (huur + servicekosten + energie + lokale lasten + zorgverzekering) op maximaal 40% te krijgen. Of geldt dat weer vooral voor alleen gezinnen met kinderen?

Of: wordt de praktijk dat een alleenstaande zich in de praktijk maar moet wenden tot “de marktpartijen” die als we de nota mogen geloven, ook sociale huurwoningen bouwen?

Marktpartijen bouwen geen sociale huurwoningen: als marktpartijen bijv. wooneenheden en mini-appartementen (kippenhokken) bouwen zowel te huur als te koop, komt dat, omdat hier markt voor is ontstaan omdat sociale huurwoningen al schaars waren geworden. Zij hebben niets te maken met passendheidscriteria van het Rijk en trekken zich ook niets aan van wetgeving betreffende de zgn. maximaal redelijke huur volgens het Woning Waarderings Stelsel (een soort mix van puntensysteem met WOZ-waarde) Daarnaast hebben door de huizencrisis particuliere verhuurders en beleggers de afgelopen jaren op vrij grote schaal de wat oudere koopflats opgekocht, die soms per kamer uitgepond worden. Worden ze als zelfstandige flat verhuurd dan zit men veelal qua kale huur 100-200 euro boven de zgn. maximaal redelijke huur en de huurders zijn onwetend of bang… Dat rekent men toch niet bij uitbreiding sociale huursector?!

De uitwerking van de passendheidstoets door WoonFriesland:

Zij hebben dit in een schemaatje vastgelegd. (zie de bijlage. Bron: Website WoonFriesland)

Tevens schrijven ze het volgende:

Verstrekken inkomensverklaring

Woningzoekenden komen alleen nog maar in aanmerking voor een woning die bij hun inkomen past. Zo worden de goedkoopste woningen verhuurd aan mensen met de laagste inkomens en woningen met een hogere huurprijs aan mensen met een hoger inkomen. Hiervoor moeten woningzoekenden bij inschrijving hun inkomensgegevens aan WoonFriesland verstrekken. We toetsen het inkomen met een actuele inkomensverklaring van de Belastingdienst.

Normaliter moesten inkomensgegevens verstrekt worden bij woningtoewijzing, nu mag men niet eens deelnemen als woningzoekende als men op voorhand geen inkomensgegevens verstrekt. Gevolg: het aantal reacties op sommige woningprijsklassen daalt. Dat betekent weer alsof het lijkt dat de druk op bepaalde prijsklassen afneemt omdat daar minder reacties per woning komen… Zodat geconcludeerd kan worden: het valt wel wat mee?

Hoe brengt in ons voorbeeld de alleenstaande met inkomsten ongeveer tussen de 22000-23000 het er van af bij WoonFriesland? Men raadplege hun schema.

Pluspunt t.o.v. Elkien is, dat er binnen de afzonderlijke prijsklassen geen voorrangsregel bestaat.

Maar de alleenstaande uit het voorbeeld belandt weer in een dure prijsklasse van 618,24 tot 710,68

[Waarom hier de ondergrens ligt bij 628,76 weten we niet. Wellicht de grens voor 2016?]

En vanaf 22100 jaarinkomsten in 2016 heeft hij/zij ook weer geen recht op huurtoeslag.

Conclusie: dezelfde voor wat betreft de woonzorgquote als bij Elkien.

Tenslotte een enkel woord over de urgenties, waarover in de nota alleen wordt gezegd dat zij binnen drie maanden geholpen zouden moeten worden:

Door de komst van nogal wat vluchtelingen komt de rijksregeling dat elke gemeente minimaal zoveel statushouders bij voorrang moet huisvesten, prominenter in beeld dat vroeger.

Discussies over wie al dan niet tijdelijk statushouder mag worden en wie niet laten we graag over aan organisaties zoals Vluchtelingenwerk ed. Wat ons betreft zijn statushouders urgent woningzoekenden die legaal in Nederland zijn. De huidige regeling voor statushouders is echter een soort super-urgentie, boven andere urgenten.

Die regeling zou moeten verdwijnen en wij vinden dat statushouders zich gewoon moeten inschrijven voor een woning, maar wel met de urgenten-status, net zoals iemand die tijdelijk in een Blijfhuis zit, (medisch) urgent woningzoekende is, of een dakloze, of mensen die stadsvernieuwingsurgent zijn wegens sloop van hun woning. Kortom: wij willen alle urgent woningzoekenden gelijk behandelen.

Voor statushouders zou er bovendien een landelijk inschrijfpunt moeten komen voor een woning, te organiseren door bijv. Aedes. Dergelijke inschrijving geldt dan voor alle woningcorporaties in Nederland. Dit voor diegenen die het niet uitmaakt waar ze komen te wonen, als ze maar een woning krijgen. Maakt dat wel uit, dan zal men zich o.i. moeten inschrijven in de plaats waar men wil wonen. (bijv. omdat daar al familie woont)

Daar onmogelijk op korte termijn de woningvoorraad flink is te vergroten, (van idee tot realisatie duurt zo 2-3 jaar) hebben we begrip voor het feit dat de overheid nu noodwoningen ed. voor statushouders gaat bouwen. Wij vinden echter niet dat dit voor hen het laatste station moet zijn: in onze optiek behouden zij dan hun urgenten-status als woningzoekende.

Zoals vermeld, komen we nog met een uitgebreidere reactie op het Nieuw Leeuwarder Bestek.

Met vriendelijke groet,

Secretaris ver. PEL

Elkien