De Hem, plan zonder plan – Er wordt geen rekening gehouden met een ‘zwaar weer scenario’

(tekst: ingezonden – foto: Simon van der Woude)

De Hem, plan zonder plan

Woensdag 17 mei was ik een van de bezoekers van de inspreekavond over De Hem in de Teresaschool in Techum. Er waren maar liefst 36 insprekers. Wie nu nog gelooft dat de 70 meter bufferzone tussen De Hem en de Hounspolder voldoende zou zijn om dit weidevogelgebied in stand te houden heeft waarschijnlijk liggen slapen. Aan het eind van elke vier spreker rondes konden er vragen gesteld worden door de raadsleden. Opmerkelijk was dat er door de coalitiepartijen slechts een vraag gesteld werd. Hoezo interesse wat betrokken burgers te vertellen hebben? Op zeker moment kwam er zelfs uit de zaal de opmerking dat de fractievoorzitter van het CDA wel erg veel op haar mobieltje zat te kijken. Tik Tok of Candy Crush? Laten we maar aannemen dat ze haar partijstandpunten nog nalas over de waarde van de natuur en meer van dat fraais.

Uiteraard vormde de hoofdmoot van de avond het weidevogelgebied, een pareltje, dat door de bebouwing van De Hem dreigt te verdwijnen. Het Friesch Dagblad en de Leeuwarder Courant hebben hier uitgebreid aandacht aan besteed.

Wat echter nauwelijks aan de orde kwam was het stedenbouwkundig plan zelf en de woningbehoefte waar dit in voorziet. Volgens het plan bestaat 55% uit dure woningen en 2,5% uit zeer dure woningen. Op de kaart is dit duidelijk zichtbaar. Veel vrijstaande woningen op grote kavels, liefst aan waterpartijen. Woningnood kan geen argument zijn om dit soort woningen te bouwen. Mensen die dit soort huizen kopen wonen niet bij hun ouders op zolder.

Verkoop dure nieuwbouw stokt

In de Analyse Nieuwbouw over het eerste kwartaal van 2023 van de Nederlandse Vereniging van Makelaars blijkt dat de verslechterde verkoopbaarheid het sterkst zichtbaar is in het hoogste prijssegment. Een citaat hieruit: ‘Woningzoekers in deze prijsklasse voelen de klappen van de verhoogde rente en de verslechterde verkoopbaarheid van de eigen woning het hardst, waardoor ze een pas op de plaats maken. Bij deze doelgroep is een verhuizing meestal niet noodzakelijk maar komt dit voort uit de wens om een stap te maken in de woonkwaliteit. In de verkoopcijfers is het verschil duidelijk zichtbaar. Vergeleken met het vorige kwartaal is het aantal verkopen van woningen van 500.000 euro of hoger afgenomen terwijl in de lagere prijsklassen juist een toename is geregistreerd.’

Waren de huizenprijzen in de buurtschappen ten zuiden van Goutum nog enigszins betaalbaar voor gezinnen met twee maal een modaal inkomen, in de Middelsee en Unia is nu the sky the limit. Het is dan ook niet verwonderlijk dat het project Wetterhiem , 41 woningen in Middelsee, uit de verkoop is gehaald.

Aan de raad wordt niet alleen gevraagd om akkoord te gaan met het bestemmingsplan maar ook met het stedenbouwkundigplan dat hieraan ten grondslag ligt. Dat betekent dat de gemeente nog 18 miljoen moet investeren in het bouwrijp maken van het gebied. Een flink deel hiervan komt op conto van de waterpartijen en opvaarten die verbonden worden met de Wirdumervaart, zodat er landtongen gecreëerd worden voor vrijstaande woningen aan het water.

Het is nog de vraag of het bij die 18 miljoen blijft. Volgens de hercalculatie grondexploitatie van de Zuidlanden in 2022 waren de kosten van het bouwrijp maken van Middelsee al tien miljoen hoger dan eerder geraamd was. Volgens de wethouder wordt bij het onbebouwd laten van De Hem er een verlies geleden van 20 miljoen en bij een buffer van 300 meter 10 miljoen. Geef dan ook aan wat het verlies wordt wanneer er voor meer dan de helft van de woningen geen markt is.

Waar in ieder geval wel een markt voor is, zijn de 60 sociale huurwoningen die er pas ingerommeld zijn nadat er protesten kwamen tegen de bebouwing van De Hem. ‘We hebben die woningen keihard nodig.’ Een valide argument voor de gemeente om er een heel buurtschap van 400 woningen neer te zetten. Een deel van die betaalbare woningen waar zoveel behoefte aan is, had al lang in Middelsee kunnen staan. In plaats van te beginnen met De Fellingen, een deelgebied waar 650 betaalbare woningen moeten komen, is er voor gekozen om Havenstêd en Wetterstêd eerst te ontwikkelen. Mocht u nog interesse hebben in een appartement van 570.000 euro, er staan nog een paar te koop sinds november 2021.

Zwaar weer op komst

In 2015 verscheen het rapport Vaste Grond van de Rekenkamer Leeuwarden, een onderzoek naar de risico’s grondposities en grondexploitaties in Leeuwarden. Er was toen al 30 miljoen afgeschreven door verlies op de Zuidlanden. Wat de financiële risico’s betreft concludeert het rapport: ‘Met name de Zuidlanden is daarbij een aandachtspunt. Voor de Zuidlanden geldt dat weliswaar risico’s tot 2034 zijn berekend maar dat er geen rekening is gehouden met een ‘zwaar weer scenario’. Uit berekeningen uit dit onderzoek volgt dat bij zwaar weer het verwachte grond exploitatiesaldo op 40 miljoen negatief uit kan komen. De risicosimulaties die de gemeente heeft gehanteerd gaan uit van een bandbreedte van een verlies van 18 miljoen tot een winst van 23 miljoen.’

Enige tijd geleden heeft de VVD-fractie vragen gesteld aan het college over de ontwikkelingen in de Zuidlanden, met name in hoeverre vraag en aanbod nog op elkaar aansluiten en wat de financiële consequenties zijn bij een andere woningsegmentering. Je mag in ieder geval nog een antwoord verwachten voordat er een besluit over De Hem genomen wordt.

Daarnaast is een woningmarktonderzoek wel het minste wat je mag verwachten. Wanneer je op basis van onvoldoende informatie een besluit neemt waarvan je de financiële consequenties niet overziet ben je gewoon aan het gokken met gemeenschapsgeld. Beter is om in een later stadium een beslissing te nemen nadat er een grondige evaluatie van het hele project de Zuidlanden is geweest.

Het is aan de gemeenteraad, als hoogste gezagsorgaan, en niet aan het college om te beslissen of het bestemmingsplan erdoor komt. Maar het is uiteindelijk aan de markt, de projectontwikkelaar, of er wel gebouwd wordt. Het wordt nog spannend waar de raad voor kiest en wat voor hen de doorslag geeft. Zijn het de weidevogels, het behoud van de groene long, een gezonde bedrijfsvoering, waarbij niet alleen naar De Hem gekeken wordt, maar naar de Zuidlanden als geheel? Of wordt het een politieke afweging, waarbij de positie van de wethouder, de loyaliteit aan het college en de eenheid in de coalitie het zwaarst wegen? Wanneer dat laatste het geval is, geeft dat weer opnieuw een verbluffend inkijkje in de Leeuwarder politieke mores.

H. Weiland, inwoner van Goutum