Daar is ie weer: nieuwbouw is goedkoper dan renoveren?

(tekst: brief PEL aan woningcorporatie Elkien)
Onderwerp:

– Concept-nieuwbouwplan

Oost-Indische buurt

Leeuwarden, 22/4/2015

Geachte directie,

Al vanaf 27/10/2014 heeft u een concept-nieuwbouw plan klaar voor de Oost-Indische buurt waarbij daar al uw woningen worden gesloopt en waarbij nieuwbouw huurwoningen terug worden gebouwd. Naar aanleiding van dat plan (uiteraard nog maar een concept) en naar aanleiding van uw laatste huurdersavond op 31 maart jl. en uw Nieuwsbrief van april 2015 voor deze buurt, willen wij als kleine stedelijke organisatie die zich o.a. bezig houdt met volkshuisvestingszaken, bij deze enige reactie geven.
1. Nieuwbouw of renovatie? O.i. zou deze vraag afzonderlijk gesteld moeten worden voor enerzijds de laagbouw (uit 1926 geen spouwmuren) en de Insulindestraat (uit 1936 wel spouwmuren)

Voor wat betreft de laagbouw wordt door u een bedrag genoemd qua renovatiekosten van ca. 85 mille/woning. Daar wij uw onderzoeksrapport noch de calculatie kennen, is dit voor ons niet te beoordelen. (of door derden te laten beoordelen) Wel hebben wij 1 opmerking over vergelijkingen in het algemeen tussen nieuwbouw kosten en renovatiekosten:
Nieuwbouw kost zgn. minder dan renoveren/opknappen. Wie even doordenkt weet dat dit niet waar is: nieuwbouw wordt in 50 jaar boekhoudkundig afgeschreven, een renovatie in de helft van die tijd: 25 jaar. Bovendien blijft dan het grootste deel van het huis staan. Een afschrijving van de bouwkosten mag er bij nieuwbouw dus twee maal zo lang over doen dan de afschrijving van renovatiekosten.

Een nieuwbouwwoning als grondgebonden woning bouwen kost veel meer dan 85 mille.

Bovendien wordt bij nieuwbouw gemakshalve “vergeten” dat het ook dan na 25 jaar tijd is voor renovatie of tenminste groot-onderhoud en dat dit dan ook geld kost die in de resterende 25 jaar extra moet worden afgeschreven… Er zijn manieren om dat geld terug te rekenen in de tijd naar nu (Netto Contante Waarde) en die kosten nu ook op te tellen bij de nieuwbouwkosten. Nu blijven die kosten buiten beeld. Dit zijn o.a. de redenen waardoor vaak een scheef beeld ontstaat als nieuwbouwkosten met renovatiekosten vergeleken worden.
Betreffende de vraag nieuwbouw of renovatie moeten wij (afgezien van de kosten) wat afgaan op onze indrukken van de woningen. Onze indruk is, dat op zich bij de grondgebonden woningen de gebreken wel te verhelpen zijn, alleen niet zo gemakkelijk. De woning scheidende wanden beter geluidsisolerend maken (er zijn klachten over gehorigheid) is nog wel te doen, maar vocht- en schimmelproblemen niet alleen bestrijden maar permanent oplossen, is lastiger. Wat wij ook mee laten wegen is: hoe staan huurders tegenover een eventuele renovatie? Voor wat betreft de grondgebonden woningen, een beetje afgaande op onze indrukken, is ons gevoel, dat wellicht nieuwbouw beter is, m.n. door het ontbreken van spouwmuren. Maar de huurders zouden het moeten zeggen; zij zijn eerste belanghebbende.
Voor wat de Insulindestraat woningen betreft: deze waren al eens opgeknapt en wij vragen ons af of daar renovatie toch niet een reële mogelijkheid zou kunnen zijn. Wat zou daarvoor de investering moeten zijn? Deze woningen hebben wel spouwmuren.

Er bereikten ons tevens geluiden dat m.n. huurders van de etagewoningen daar (68 bovenwoningen 3 slaapkamers) het spijtig zouden vinden als zij de naar hun zeggen vrij royale woningen kwijt zouden raken.

Samengevat: hebt u apart onderzocht of renovatie van deze onder- en bovenwoningen tegen redelijke kosten te doen is?
2. U wilt een stemming/draagvlakmeting organiseren:
Op zich staan wij daar positief tegenover. Wij vinden echter dat een stemming waarbij echt iets te kiezen valt, de keuze moet laten tussen sloop/nieuwbouw en tussen een opknap/renovatieplan.

Nu blijft in het midden wat er gebeurt als geen 75% van de huurders voor nieuwbouw stemmen.

Daarom stellen wij voor: de huurders krijgen de keuze uit een nieuwbouwplan incl. aanvangshuren of een renovatieplan incl. aanvangshuren. Dat hoeven geen boekwerken of romans te worden, maar brochures met plattegronden, wat tekeningen en de huurprijzen.

Tweede punt is, dat wij graag zouden zien dat een ieder stemt over zijn eigen type woning: de huurders in de laagbouw over de laagbouw en de huurders van de hoogbouw in de Insulindestraat over hun woningen. Het gaat hier bovendien om 2 afzonderlijke bouwplannen waarvoor afzonderlijke bouwvergunningen zijn afgegeven in verschillende jaren. U stelt dat u zich conformeert aan de uitslag van de stemming. Dan gaat het niet aan om huurders in de laagbouw mede te laten beslissen over de duplexen in de Insulindestraat en vice versa.
Samengevat: wij zagen graag een keuze tussen een nieuwbouwplan en een renovatieplan en dat een ieder slechts stemt over zijn type woning. Dat is o.i. de meest faire manier.
3. Indien u definitief kiest voor nieuwbouw:
In uw Nieuwsbrief van april 2015 stelt u: “De woningen moeten betaalbaar blijven voor onze doelgroep.” Wij hebben een paar vragen: In hoeverre kan Elkien garanderen dat de huidige huurders kunnen blijven wonen en de huur kunnen blijven betalen? Kunt u garanderen dat u niet gebruik gaat maken van de maximaal toegestane huurverhoging? (zoals bekend inkomensafhankelijk en binnenkort voor 25% ook afhankelijk van de WOZ-waarde in het WWS) Kortom: is er een soort garantie-huurprijs mogelijk en garantie op een gematigde huurprijsstijging bijv. voor de komende 10 jaar?

De Oost-Indische buurt behoort niet bepaald tot de rijkere buurten van Leeuwarden. (De armoede zit voor een fors deel in “Schil-Oost”)
4. Een aantal opmerkingen over het concept-nieuwbouwplan:
Wij zien grondgebonden woningen met de keuze: open trap of dichte trap. Wij zouden kiezen voor een dichte trap. Een open trap is een tochtgat: warmte stijgt naar boven uit de woonkamer.
Wij zien een “basiswoning” van 69 vierk. m. voor senioren met eventueel hulp aan huis. (Idem van 73 vierk. m.) Rolstoelvriendelijk: o.k. Ruimte logeerbed (bijv. dag- en nacht hulp ernstig zieken) o.k. Maar opstelruimte traplift? Naar verluidt kost een traplift ongeveer 20 mille (!) en deze voorziening valt onder de WMO, waarop fors wordt bezuinigd, nu de gemeenten zelf hiervoor verantwoordelijk zijn. Wij zien niet zomaar even iemand een traplift lospraten bij de gemeente…
Onze suggestie: schrap dit type woning en zorg dat alle woningen die u specifiek uitrust met extra voorzieningen voor ouderen en gehandicapten gelijkvloers zijn. Dan is een traplift nooit nodig.

Wilt u toch dit type woning met opstelruimte voor een traplift handhaven, is onze suggestie: treed hierover vroegtijdig in overleg met de gemeente Leeuwarden, opdat, indien medisch noodzakelijk, er dan ook daadwerkelijk een traplift aangebracht kan worden.
De grootte van de woningen: wij zagen de appartementen F/G en H (nieuwbouw Insulindestraat) van resp. 46 vierk.m. en 56 vierk.m. Wij vinden dit oppervlak aan de kleine kant. (En waarom bij F en G de slaapkamer aan de straatzijde?) Er is geen “norm” voor wat een 1-persoonshuishouden minimaal aan ruimte nodig heeft, maar zgn. “beleggers” zijn bezig alles wat los en vast is te verbouwen tot kleine hokjes (“studio’s) met alle voorzieningen in 1 ruimte gepropt, zowel in de huursector als de koopsector. Die hokken hebben geen toekomstwaarde. Het zijn doorgangshokjes.

Een beetje afgaande op onze ervaringen komen wij op ruwweg 65 vierk.m. woonoppervlak minimaal voor 1-persoonshuishoudens. (Oude “norm” voor “het kleine gezin” eerste helft 50-er jaren bij appartementen.)
Onze suggestie: probeer de modellen in het plan die kleiner zijn dan ongeveer 65 vierk.m. wat groter te maken.

Hierover twee opmerkingen: enerzijds lieten we ons vertellen dat het qua bouwkosten niet veel uitmaakt of er een paar “lege vierkante meters” oppervlak bij komen, anderzijds steunt het Woning Waarderings Stelsel (WWS) zwaar op oppervlak en puntentelling. Er zit uiteraard spanning qua huurprijs (niet te hoog) enerzijds en wat meer woonoppervlak anderzijds.

Wellicht is een compromis mogelijk? Bijv. type F en G: een stukje tuin offeren en een serre aanbouwen met openslaande deuren naar de tuin? (Waar ook een logeerbed kan staan. Zijmuur is achterzijde berging voor een etagewoning) Of een tuinkamer waarbij het plafond tevens een veel groter balkon geeft dan nu gepland aan de typen B en C? (eerste etage).
Wij zagen appartement I: grootte o.i. wel in orde, alleen helaas weer slechts 1 slaapkamer.
Insulindestraat etage-nieuwbouw algemeen: wellicht vanaf de eerste etage op wat meer plaatsen het model “poortwoning” kiezen, zodat daar wat meer gezinswoningen komen. Er zijn er nu maar 4. Waar nu 2-kamer appartementen gepland zijn op de etages, dezen daarvoor laten vervallen.
In grote lijnen zijn wij het eens met uw keuze in de Oost-Indische buurt voor overwegend woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens en het kleine eenoudergezin, omdat die hier overwegend nu ook al wonen, maar in het totale plan zitten ook bij de grondgebonden woningen (17 stuks met uitzicht op Cambuurplein?) vrij weinig woningen met 3 slaapkamers. Suggestie is iets meer woningen te bouwen met 3 slaapkamers.
Samengevat: wij zouden graag geen enkele woning kleiner willen bouwen dan ong. 65 vierk. meter woonoppervlak en een beperkt aantal 4-kamerwoningen willen toevoegen.
Stedenbouwkundig: De Balistraat blijft op zich bestaan, maar wordt qua woningen geheel opgeofferd voor parkeerruimte maar woningen staan er niet meer. Onze suggestie zou zijn tenminste aan 1 zijde nog een paar woningen te bouwen, desnoods een stukje “inspringend” zodat er geen parkeerruimte verdwijnt.
Van huurderszijde kwamen nog enige suggesties/opmerkingen binnen over een aantal details in het plan:
Waarom de wasmachine in de douche? (Bekend probleem: ze roesten daar weg.)

Waarom een dergelijke grote douche?

Waarom die eeuwige open keuken? (in feite aanrechtblok in woonkamer) Er zijn veel mensen die een dichte keuken prefereren.

Laagbouw en hoogbouw moeten apart stemmen over het nieuwbouwplan.

Ouderenwoningen: kies altijd voor gelijkvloers. Spaart een traplift.

Ramen moeten gewoon open kunnen. Mechanische ventilatie lawaaiig en ziekmakend.

(Mensen trekken dan de stekker eruit…)
Tot zover de opmerkingen en suggesties.
In afwachting van een reactie van uw kant, teken ik, mede namens de overige leden van het Dagelijks Bestuur,

(J. Bakker)
Secretaris vereniging PEL