Aanpak huisjesmelkers in de Vlietzone begint met praten

(tekst: gemeente Leeuwarden – brief aan raad over huisjesmelkers)

Leden van de gemeenteraad
Onderhoud particulier woningbezit en kamerverhuur
4707
Stadsontwikkeling en -Beheer
Bouwen, Wonen, Milieu
(058) 233 8804 R. Deelstra

8 maart 2011, verzonden:

Geachte raadsleden,

Op 26 februari 2010 heeft de PvdA aan wethouder Deinum een aantal vragen gesteld over het onderhoud van particuliere woningen en over kamerverhuur. In een notitie van 13 december 2010 zijn daarnaast aanvullende vragen over kamerverhuur gesteld en ook over de aanpak van malafide ondernemers.

In deze brief komen wij terug op de gestelde vragen, dit
mede ten behoeve van de commissie bestuur en middelen van 14 februari 2011.

Vragen brief 26 februari 2010

Centraal in de brief van 26 februari 2010 staat de vraag om te onderzoeken of het mogelijk is de regels aan te
scherpen. Het betreft dan in hoofdzaak regels omtrent de aanpak van verloederde panden. Daarbij wordt ook verwezen naar de aanpak in de gemeente Franekeradeel (aanpak �rotte kiezen�). Ten slotte wordt ook gevraagd naar de optie om met certificering voor kamerverhuurpanden te werken. Deze laatste vraag komt in de beantwoording van de vragen uit de
notitie van 13 december 2010 (zie verderop in de brief) aan de orde.

Als eerste willen wij opmerken, dat het niet mogelijk is om
op lokaal niveau strengere eisen en voorwaarden te stellen
dan wettelijk op landelijk niveau zijn vastgesteld. Lagere
wet- en regelgeving mag niet verder gaan dan dat wat in de
Woningwet is vastgesteld.
Vertaald naar de wetgeving betekent dit dat elk bestaand
pand, qua bouwtechnische eisen, tenminste moet voldoen aan
de eisen van het Bouwbesluit, bestaande bouw. Ongeacht of
dit pand door een gezin of door kamerbewoners wordt
bewoond. Deze eisen liggen op een minimaal (laag) niveau.
Blad 2
Alleen indien niet aan die eisen wordt voldaan is er een
juridische grondslag voor handhaving.
Op dit moment wordt door Leeuwarden zowel projectmatig als
op basis van individuele gevallen gehandhaafd op
achterstallig onderhoud. Voorbeelden van de projectmatige
aanpak zijn een project in de binnenstad (37 panden) en in
de Vlietzone (98 woningen).
Naast de bouwtechnische eisen die aan een pand worden
gesteld, kan ook het welstandsbeleid een handvat bieden om
ernstig achterstallig onderhoud aan te pakken. De Woningwet
bepaalt dat een pand niet in ernstige mate in strijd mag
zijn met de redelijke eisen van welstand, de zogenaamde
excessenregeling. In de welstandsnota is dat verwoord met:
er moet sprake zijn van buitensporigheid in het uiterlijk,
die ook voor niet-deskundigen evident is. De nadere
uitwerking van deze algemene beschrijving geeft geen
criteria, die in relatie staan tot achterstallig onderhoud
en is derhalve te summier om een �harde� juridische basis
te vormen voor handhaving. In die gevallen zal succesvol
handhaven mede bepaald worden door de concrete situatie en
omstandigheden, in combinatie met een (verzwaarde)
motiveringseis.
Samengevat: aanpak van achterstallig onderhoud vindt plaats
op basis van het Bouwbesluit en aanpak van een excessief
uiterlijk op basis van de Welstandsnota. De welstandsnota
wordt dit jaar ge�valueerd en zonodig aangepast. De
excessenregeling zal dan ook weer tegen het licht worden
gehouden.
De problematiek van de �rotte kiezen� komt veelvuldig voor
in Noord Friesland. De aanpak daarvan stagneert al lange
tijd. De oorzaak daarvoor wordt gezocht in de
tekortschietende handhaving door gemeenten. Er is een
gebrek aan kennis en ervaring. Vaak ontbreekt
handhavingsbeleid. Ook ontbreekt kennis over het genereren
van middelen voor de verbetering van de verpauperde
panden/locaties. Door het uitblijven van handhavingsacties
komt er onvoldoende druk op de particuliere eigenaren om de
rotte kiezen op te knappen of op te laten knappen.
De situatie in Leeuwarden is deels anders. Binnen de
gemeente is voldoende expertise en capaciteit om
achterstallig onderhoud aan te pakken. Ook kent Leeuwarden
een aanpak waarbij aandacht wordt besteed aan de
individuele achtergrond en mogelijkheden van eigenaren.
Daarbij kiest Leeuwarden voor een aanpak waarbij eerst het
gesprek wordt aangegaan en pas wanneer dit niet voldoende
oplevert, het formele handhavingstraject wordt opgestart.
Blad 3
Vragen notitie 13 december 2010
Hoe gaat het college de problematiek aanpakken?
In de notitie van de PvdA worden een aantal verschillende
zaken ge�ntegreerd. Het betreft:
– woonoverlast (algemeen)
– (illegale) kamerverhuur
– overlast door kamerverhuur
– aanpak verloedering
– aanpak malafide vastgoedondernemers
Gemeenschappelijke kenmerken van bovengenoemde punten zijn
de overlast die dit voor omwonende kan opleveren en de
toezicht- en handhavende taak die de gemeente heeft.
De volgende sporen lopen momenteel:
1. Wijkaanpak. Voor de zes ISV III wijken worden
momenteel wijkactieplannen opgesteld. Aanpak van
verloedering en overlast is daarbinnen een van de
thema�s.
2. Evaluatie kamerverhuurregelingen. De huidige
kamerverhuurregelingen worden momenteel
ge�valueerd. Bij deze evaluatie zal ook een
voorstel komen over of en zo ja, hoe naar de
mening van ons college de kamerverhuur anders
georganiseerd zou kunnen worden. De evaluatie kan
dit voorjaar in de raad besproken worden.
3. Persoonsgerichte aanpak van malafide huiseigenaren
met ondersteuning van het Regionaal Informatie &
Expertise Centrum (RIEC). Een projectplan is in de
maak. Uitvoering hiervan start dit voorjaar.
4. Gebiedsgerichte aanpak van de problemen rondom
(illegale) kamerverhuur, waarbij de Vlietzone
prioriteit krijgt. Aspecten die aan de orde komen
zijn: woonoverlast, slecht onderhouden panden,
verloederde/vervuilde tuinen, afvalproblematiek,
illegale kamerverhuur, uitbuiting huurders en
fraude).
De sporen 3 en 4 zijn tot 1 aanpak gesmeed.
Daarnaast heeft de raad vorig jaar de Handhavingsnota
vastgesteld. Op basis van de prioriteiten en middelen die
hierdoor beschikbaar zijn gesteld, worden de algemene
handhavingstaken van de gemeente uitgevoerd. Ten aanzien
van genoemde onderwerpen in de PvdA notitie moet dan o.a.
gedacht worden aan het aanschrijven van eigenaren van
verloederde panden.
Waarom bestaat de overlast nu, volgens het college, nog?
Wonen in de stad betekent dat veel mensen en bedrijven een
relatief klein oppervlakte moeten delen. Dat daarbij
overlast kan ontstaan, is onvermijdelijk. Taak van de
gemeente, maar ook van burgers en bedrijven is om de
overlast zoveel mogelijk te voorkomen. Door veranderingen
Blad 4
in de samenleving wordt nu sneller dan voorheen geklaagd
over woonoverlast.
Het is zodoende niet mogelijk om een overlastvrije gemeente
te cre�ren. Wel is het taak om overlast te voorkomen en
vooral bij overlast adequaat op te treden. Wij verwachten
dat met bovengenoemde sporen (zie hiervoor) er een
effectieve gemeentebrede, maar ook themaoverschrijdende
aanpak ontstaat.
Voor wat betreft de aanpak van de overlast in de Vlietzone
is reeds een hele slag gemaakt. Panden (69) waar bewoners
meldingen over hebben gedaan, zijn in beeld gebracht,
grotendeels is gecontroleerd of sprake is van overtreding
van wet- en regelgeving en indien mogelijk is een
handhavingstraject gestart. Het aantal panden in de
Vlietzone waarbij sprake is van woonoverlast is beperkt,
voor zover bekend bij de instanties.
Effectieve aanpak binnen huidige kader mogelijk? Zo nee,
wat dan anders?
De kaders waarop toezicht en handhaving mogelijk zijn,
worden in belangrijke mate door hogere wetgeving bepaald.
Soms bestaat daarbij de mogelijkheid van gemeentelijke
kaders, zoals bij de huisvestingsverordening. In de
evaluatie hiervan wordt gekeken of deze effectief is en of
deze ook aangepast zou moeten worden. Dit komt te zijner
tijd bij de evaluatie van de huisvestingsverordening aan de
orde.
Daarnaast hangt een effectieve aanpak ook af van waar
prioriteiten worden gelegd, of er een slimme aanpak wordt
gekozen en of er voldoende middelen beschikbaar zijn. In de
uitwerking van de aanpak van malafide vastgoedeigenaren
wordt door ons � en andere partijen � nu gezocht naar een
slimme aanpak.
Weinig capaciteit: hoeveel controles vinden plaats en
hoeveel zijn nodig?
Leeuwarden heeft gekozen voor een bepaalde mate van
intensiteit van controles. Door slimmer toezicht en
handhaving te organiseren (meer integraal en gericht op
eigenaren, zie sporen 3 en 4) verwachten wij groter
resultaat. Daarbij moet worden opgemerkt dat de zorgvraag
in feite eindeloos is, en daarmee ook de vraag controles.
Daarbij geldt ook dat hoe strenger de (gemeentelijke1)
regels zijn, hoe meer toezicht en handhaving nodig is.
Bij controles dienen duidelijke prioriteiten te worden
gesteld. Derhalve zijn in het projectplan voor de
persoonsgerichte en gebiedsgericht aanpak criteria benoemd
1 In het hypothetische geval dat Leeuwarden afziet van het
gebruik van omzettingsvergunningen, bestaan daarmee
automatisch geen illegale kamerverhuurpanden meer. Zonder
regels bestaat er geen mogelijkheid deze te overtreden.
Blad 5
die worden gehanteerd bij de bepaling in hoeverre een pand
in toezicht en handhaving prioriteit krijgt.
In 2010 zijn 27 van de 189 kamerverhuurpanden die onder het
Gebruiksbesluit vallen, gecontroleerd. Het merendeel
voldeed niet aan de eisen van het Gebruikbesluit. Het
blijkt dat met een toelichting en een schriftelijk bericht
over de te nemen maatregelen, in vrijwel alle gevallen
panden weer aan de regels voldoen.
Ten aanzien van illegaal gebruik zijn in 2010 in totaal 123
panden bezocht. Bij 55 panden werden de problemen � op
verschillende wijze � snel opgelost. In totaal lopen er nu
17 handhavingstrajecten, waarvan 12 voor illegale
kamerverhuur en 5 voor de staat van onderhoud.
De vraag naar de benodigde capaciteit wordt in het �Plan
van aanpak problemen rondom (illegale) kamerverhuur en
aanpak malafide vastgoedeigenaren� beantwoord. In dit PvA
staat een nieuwe aanpak centraal. Deze is uitgewerkt tot op
het niveau van capaciteit en financi�le dekking.
Huidige beleid t.a.v. omzettingsvergunningen en
mogelijkheid tot extra criteria
Omzettingsvergunningen worden en mogen alleen getoetst
worden in het kader van de woonruimteverdeling en criteria
van volkshuisvestelijke aard. Bij dit laatste wordt bedoeld
dat een omzettingsvergunning niet leidt tot een
ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefklimaat. Dit is
geconcretiseerd met het uitsluiten van een aantal wijken,
het hanteren van de 10% norm en de afstand van minimaal 2
panden tussen kamerverhuurpanden.
Het stellen van extra eisen is niet altijd mogelijk, omdat
een gemeente geen aanvullende eisen mag stellen waar het
rijk al regels heeft opgesteld. Het betreft dan de
bouweisen, de welstand en het gebruik. Uit de evaluatie van
de kamerverhuurregelingen blijkt ook dat de helft van de
overlastsituaties voorkomt uit illegaal gebruik.
Ook moet bedacht worden dat de extra eisen niet aan al
bestaande kamerverhuurpanden toegevoegd kunnen worden. De
verleende omzettingsvergunningen zijn in principe
eeuwigdurend. Het zou dan alleen om nieuwe gevallen gaan.
Hoe gaat het college de malafide vastgoedondernemers
aanpakken?
Op dit moment is de nieuwe aanpak in voorbereiding. Er is
een inventarisatie gemaakt van (bekende) ondernemers die
zich niet altijd aan de regels houden. Daarnaast is een
projectplan voor een persoongerichte en gebiedsgerichte
aanpak in de maak. Naar verwachting kan vanaf dit voorjaar
volgens deze aanpak gewerkt gaan worden.
Blad 6
Wij hopen u hiermee voldoende ge�nformeerd te hebben.
Hoogachtend,
burgemeester en wethouders van Leeuwarden,
burgemeester,
secretaris,
cc
Isabelle Diks
Betty Bannink (BWM)
Jan Hendrik Laarman (BWM)
Henry de Roo (BWM)
Henk Veenstra (BWM)
Rudo de Bert (BWM)
C�cile Wagstaff (BWM)
Jocco Eissen (projectenbureau)
Sjoerd Tolsma (JVZ)
Maureen de Boer (JVZ)

++++++++++++
(eerder gepubliceerd)

Deinum verklaart huisjesmelkers de oorlog – boetes tot 30.000 euro

�Het loopt de spuigaten uit. De huisjesmelkers zijn bijzonder actief in Leeuwarden. Ze veroorzaken ernstige misstanden en daar worden mensen de dupe van.� Wethouder Henk Deinum liet er gistermorgen bij de ouderenwerkgroep van de PvdA geen misverstand over bestaan: het is oorlog met de huisjesmelkers.

In de Vegelinwijk heeft de gemeente Leeuwarden jaren geleden veel moeite moeten doen om de opkopers van kleine panden uit de buurt te krijgen, nu vindt er een verschuiving plaats naar Molenpad, Cambuursterpad en Vlietzone. Deinum noemde gistermorgen ook de wijken Bloemenbuurt en Oldegalile�n die met verloedering te maken hebben als gevolg van de activiteiten van huisjesmelkers. Volgens Deinum duiken iedere keer dezelfde namen op als het gaat om het opkopen, splitsen en verhuur van panden. De gemeente moest diep in de buidel tasten om de panden in de Vegelinwijk op te kopen. Met de opbrengst werden in naastgelegen wijken nieuwe panden door de huisjesmelkers aangekocht.

Volgens de wethouder hanteren de huisjesmelkers �woekerprijzen voor panden waar je nog niet dood zou willen liggen. En dan overdrijf ik niet.� Al eerder kondigde de gemeente Leeuwarden acties aan naar aanleiding van klachten in de Vlietzone. Bewoners van de wijken rond het Vliet zijn ongerust en lieten vorige zomer weten de reactie van de gemeente erg lauw en hulpeloos te vinden. Na herhaaldelijk aandringen uit de buurt kwam de gemeente met het voorstel tot een gestructureerde aanpak.

Deinum vertelde de PvdA�ers dat de actie nu los gaat. �Binnenkort gaat er een voorstel naar de raad waarin we onze aanpak bekendmaken. We tuigen een interne organisatie op die bestaat uit ambtenaren van de afdelingen wonen, economie en juridische- en veiligheidszaken. Dit team wordt aangevuld door specialisten van handhaving, politie, justitie, belastingdienst en woningbouwcorporaties. We gaan de problematiek zeer hard aanpakken.� Deinum kondigde aan boetes te zullen uitdelen van �20.000 tot 30.000 euro.� Ook het sluiten van panden staat op de agenda. Volgens Deinum hebben de dreigementen die geuit zijn nu al effect.

Datum: Vrijdag, 25 Februari 2011