Visiedocument PEL: Bevries en verlaag de huur van huishoudens met hoge Woonzorgquote (hoog woonpercentage ten opzichte van inkomen)

(tekst: PEL)

VISIEDOCUMENT N.A.V. VAN ONDERZOEKSRAPPORT WOONZORGQUOTE IN LEEUWARDEN

Zomer 2017 was een belangrijk moment: voor het eerst had de gemeente Leeuwarden laten onderzoeken of de woonlasten plus zorgkosten voor lagere inkomens niet te hoog werden. Uit het onderzoeksrapport “Woonzorgquote in Leeuwarden” kwam als de voornaamste conclusie dat een belangrijk deel van de huishoudens met een inkomen op bijstandsniveau een te hoge WoonZorgquote heeft.

In totaal hebben 2.484 (43,5%) van de onderzochte 5.706 huishoudens een WZE die boven de 40% van het netto inkomen ligt.

Het onderzoek was niet van volledig, omdat de gemeente alleen gegevens had van huurders van de corporatiewoningen (waarvan de huren bekend zijn). Men had daarna gekeken naar diegenen die maximaal 120% netto inkomsten hadden van het voor hen geldende bijstandsniveau. Het probleem zit niet zozeer bij gezinnen, maar vooral bij de een- en tweepersoonshuishoudens en van hen de eenouder gezinnen en dan m.n. bij huren boven de 500 euro.

Wat wordt bedoeld met die Woonzorgquote? De hoofdlijnen:

Het rapport stelt: “De woonquote is samengesteld uit: huur en servicekosten en gemeentelijke belastingen”

Bij de Woonquote is rekening gehouden met de huurtoeslag.

Het rapport stelt: “De zorgquote heeft betrekking op de betaalde premie voor de basisverzekering, deze is voor iedereen wettelijk verplicht.” Hierbij is rekening gehouden met de zorgtoeslag.

In dit verband is het van belang dat de AV-Frieso zorgverzekering blijft bestaan, want voor medicijnen vergoedt deze het eigen risico en eventuele eigen bijdragen WMO worden tot 230 euro vergoed.

Het rapport stelt: “De energiequote: de gehanteerde bedragen komen uit het bestand “Energie in beeld 2015”.

Conclusie: voor het eerst sinds jaren erkende de gemeente dat er een betaalbaarheidsprobleem ligt voor mensen met weinig geld die in een huurwoning wonen. Zomer 2017 nam de gemeenteraad vervolgens een motie aan waarin werd gesteld dat er “een aanvalsplan” moest komen met maatregelen om iets te doen aan die woonzorgquote hoger dan 40%. Er schijnt inmiddels een werkgroep te zijn met daarin mensen van beide woningcorporaties, de gemeente en de twee officiële huurderskoepels die maatregelen moet bedenken.

Maatregelen zoals het PEL graag zou zien en knelpunten

Je kunt denken aan huurverlaging van de kale huur. Deze actie wordt landelijk gevoerd door de Nederlandse Woonbond. [Zie https://www.woonbond.nl/nieuws/actie-huurverlaging]

Zo maakte woningcorporatie Elkien over de jaren 2015 en 2016 84.632.000 euro WINST op de verhuur is 37% winst en WoonFriesland maakte 35.861.000 euro WINST op de verhuur is 15% winst. (Cijfers gepubliceerd door Nederlandse Woonbond)

Van woningcorporatie Elkien is inmiddels bekend welke huurverhogingen ze per 1 juli 2018 willen toepassen. Ze schrijven op hun website:

Welke huurverhoging is toegestaan voor u?

– Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen* tot 41.056 euro kunnen maximaal een huurverhoging krijgen van 3,9 procent (inflatie van 1,4 procent plus 2,5 procent).

– Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven de 41.056 euro kunnen maximaal 5,4 procent meer gaan betalen (inflatie van 1,4 procent plus 4 procent).

– Als u in 2016* meer verdiende dan 41.056 euro, kunt u een extra huurverhoging krijgen. Daarmee wil de overheid mensen met een wat hoger inkomen stimuleren om te verhuizen, zodat hun woning vrijkomt voor mensen die minder verdienen.

* De overheid kijkt naar het totale huishoudinkomen over 2016. Hiervoor telt het inkomen van alle mensen die op het adres wonen. Van personen die op 1 januari jonger waren dan 23 telt alleen het bedrag boven 19.758 euro (het minimumloon 2016) mee.

Geen huurverhoging

Uw huurprijs wordt dit jaar niet verhoogd omdat één van de onderstaande redenen op u van toepassing is.

• U valt onder het Sociaal Plan Wijkvernieuwing.

• Uw nieuwbouwwoning is na 1 januari 2018 opgeleverd.

• De markthuur voor 2018 van uw woning is bereikt.

• U huurt een parkeerplaats of garage van ons.

• Standaard huurverhoging

• Uw, of jullie inkomen is lager dan € 41.056. De overheid geeft aan dat we in uw geval maximaal met 3,9% mogen verhogen. Wij kiezen ervoor om met 1% te verhogen.

Uw, of jullie inkomen is hoger dan €41.056, – De overheid geeft aan dat we in jouw geval maximaal met 5,4% mogen verhogen. Wij kiezen ervoor om met 5% te verhogen.

Verhuurders mogen de huur van huurders met een wat hoger inkomen extra verhogen. Bij de huurverhogingsbrief zit een huishoudverklaring van de Belastingdienst. Daarin staat niet precies hoeveel u verdient, maar wel dat het huishoudinkomen in 2016 hoger was dan 41.056 euro.

Op de website van WoonFriesland is niets te vinden over de komende huurverhoging.

Positief punt bij Elkien is, dat ze de huren voor mensen met een inkomen tot 41.056,= euro/jr. niet verhogen met de maximaal toegestane huurverhoging van 3,9% maar met 1%.

Voor wat betreft 2019 moet de gemeente opnieuw praten met beide corporaties en december 2018 moet men met de corporaties afspraken hebben gemaakt over wat men qua huren, verbouw en nieuwbouw enz. in 2019 gaat doen.

Daarom zouden wij graag zien dat de corporaties in sommige gevallen overgaan tot bevriezing en tot verlaging van de huur. Wij denken dan aan die huishoudens die qua Woonzorgquote meer dan 40% van hun netto inkomen kwijt zijn. Volgens het onderzoek zitten de knelpunten m.n. bij huurders die meer dan 500 euro huur betalen. Het komt dan neer op “maatwerk”. Dit systeem werkt als gestaffelde rente: ook het jaar daarna heeft dit effect op de huurstijging in euro’s.

Waar wij NIET voor zijn is, het verstrekken van het wel doorvoeren van huurverhoging, maar dat door de corporatie vervolgens een eenmalige bijdrage in de huurlasten wordt verstrekt, omdat wij dan allerlei problemen voorzien met de huurtoeslag: men geeft x huur op maar per saldo betaalde men minder huur.

(Op dezelfde wijze kan het mis gaan bij huurgewenningsregelingen als deze niet goed doordacht worden uitgevoerd.)

Met de huurtoeslag is al rekening gehouden bij het onderzoek naar de hoogte van de Woonzorgquote.

Hierbij nog even de effecten van de huurtoeslag (cijfers 2018) op de kale huur + een deel van de servicekosten.

Samen is dit de zgn. subsidiabele huur:

Huurgedeelte van 225,08-417,34 wordt voor 100% weg gesubsidieerd.

Huurgedeelte van 417,34-597,30 wordt voor 65% gesubsidieerd voor 1 en 2 persoons huishoudens.

Huurgedeelte van 417,34-640,34 wordt voor 65% gesubsidieerd voor huishoudens van 3 of meer personen.

Huurgedeelte van 597,30-710,68 wordt voor 40% gesubsidieerd voor 1 persoonshuishoudens + AOW-ers + gehandicapten.

Ondanks dat komt nog een aanzienlijk deel van de corporatiehuurders met hun Woonzorgquote boven de 40% uit. Conclusie is dat in die gevallen de huurtoeslag onvoldoende compensatie biedt.

Naast maatwerk door de corporaties denken wij dat het zinnig zou zijn om voor huurders die meer betalen dan 40% aan Woonzorgquote, in navolging van Amsterdam een Woonlasten Fonds in te stellen voor deze groep mensen, waarbij qua inkomsten een afbakening plaats vindt op 120% van het voor hen geldende bijstandsniveau, qua percentage even hoog als het gehanteerde percentage voor het armoedebeleid.

Amsterdam verstrekt via hun afdeling gemeentelijke belastingen een woonkosten bijdrage uit het WoonlastenFonds, zelf aanvragen kan daar niet. Men kan kiezen voor deze werkwijze, men kan ook werken met aanvragen door de huurder via een standaard formulier, ofwel op papier ofwel via een interactief formulier op de gemeentelijke website op internet. Men zou deze mogelijkheden kunnen combineren met het al bestaande kwijtscheldingsbeleid voor de gemeentelijke belastingen en de waterschapslasten gebruikersdeel.

Wij zijn er i.t.t. Amsterdam op tegen dat indien kwijtschelding wordt verkregen, men uitgesloten wordt van een uitkering uit een WoonlastenFonds. Immers: men kan ondanks dat, nog steeds boven de 40% Woonzorgquote zitten. DAT is het hoofdcriterium voor alle huishoudens vormen: van alleenstaanden tot grote gezinnen.

Wel is o.i. een criterium dat men huurtoeslag ontvangt en een definitieve beschikking heeft over het voorgaande jaar of het jaar daarvoor. (De voorlopige beschikking kan immers ofwel te hoog ofwel te laag zijn vastgesteld.)

[Indien men voor de eerste maal huurtoeslag aanvraagt zou wellicht volstaan kunnen worden met het aanleveren van alle jaar inkomens gegevens over het voorgaande jaar plus andere gegevens relevant voor de huurtoeslag waarbij wordt uitgegaan van de uitkomsten van het rekentooltje op Belastingdienst/Toeslagen op internet.]

Nadere criteria zouden kunnen zijn: niet meer vermogen hebben dan het zgn. toegestane maximale bescheiden vermogen zoals dat geldt bij de bijstand.

Moet het WoonlastenFonds uitsluitend enig geld uitkeren aan huurders van een corporatiewoning? Andere huurders van particuliere verhuurders of beleggers kunnen net zo goed meer dan 40% kwijt zijn qua Woonlastenquote.

Om niet op indirecte wijze huisjesmelkerij te subsidiëren, zal hier echter als extra voorwaarde moeten gelden: de huur van de woning mag niet hoger zijn dan de maximaal redelijke huur volgens het Woning Waarderings Stelsel (WWS) ofwel het puntensysteem voor zelfstandige huurwoningen. De uitkomst van een WWS-berekening mag niet liggen boven de 710,68 euro huur. (Daarboven geldt het WWS niet meer)

Ligt de huur hoger dan de maximaal redelijke huur, dan wordt geen Woonkosten tegemoetkoming verstrekt maar wordt de aanvrager verwezen naar de Huurcommissie die eerst de maximaal redelijke huur moet vaststellen waarna vervolgens de verhuurder de huur moet bijstellen. Een vermoeden dat de huur te hoog is, kan door berekening worden vastgesteld door een van de huurderskoepels of het PEL-klachtenspreekuur, waarop vervolgens de Huurcommissie kan worden ingeschakeld om de maximaal redelijke huur exact vast te stellen.

Geld voor een Woonlastenfonds (financiële voeding)

De gemeente zou bijv. kunnen kijken naar de WOZ-waarde (Wet waardering Onroerende Zaken) bij een NOM-woning (Nul-Op-de-Meter, een zwaar geïsoleerde woning) en het verschil met de WOZ-waarde vlak daarvoor, toen de woning nog niet was geïsoleerd. M.b.v. WOZ-waarde en tarief wordt de Onroerende Zaak Belasting bepaald voor de woningeigenaar en ook het Rioolrecht eigenaarsdeel. Als je het verschil in geld uitrekent heb kun je dat geld reserveren in een Woonlastenfonds. Misschien moet tevens de OZB en het rioolrecht Eigenaren voor woningeigenaren ietsje hoger, hoewel je dat niet te bont moet maken: lang niet alle woningeigenaren zijn “rijk”… Je kunt daarnaast ook denken aan het geheel of gedeeltelijk benutten van de precariorechten. (bijv. een winkelier stalt een deel van zijn waren uit op het openbare trottoir) Per slot slijt het trottoir daar niet extra van. Misschien moet er ook wat geld bij vanuit het gemeentelijke budget voor bijzondere bijstand? Ook kan gedacht worden aan sommige particuliere fondsen die bereid gevonden zouden moeten worden zo nu en dan iets te doneren aan het WoonlastenFonds. We denken dan aan die fondsen die zich m.n. bezig houden met armoedebestrijding.

Samengevat: het doel van “maatwerk” qua huurbeleid bij de corporaties plus een gemeentelijk WoonlastenFonds plus een goed kwijtscheldingsbeleid m.b.t. de gemeentelijke belastingen zou samen moeten kunnen leiden tot het terugdringen van de Woonzorgquote tot maximaal 40% van het netto maandinkomen. Vakantiegeld tellen we niet mee: veelal hard nodig om diverse financiële gaten te dempen of om voor broodnodige vervangingen van inventaris te zorgen.

Secretaris vereniging PEL

J.B.

Tekst vastgesteld op vergadering Dagelijks Bestuur PEL op 4/5/2018.