Waar blijven de betaalbare woningen in Leeuwarden?

Foto: A. Keikes

Waar blijven de betaalbare woningen in Leeuwarden?

door redactie

Wanneer we het hebben over woningzoekenden die moeite hebben een huis te vinden, gaat het vooral om jongeren, starters, alleenstaanden of statushouders. Wat ze gemeen hebben is een laag besteedbaar inkomen. Het is ook deze groep waarover regelmatig schrijnende verhalen in de media staan. Leeuwarden is hier geen uitzondering op. Een koopwoning voor deze groep is nauwelijks te vinden. Met alleen een modaal inkomen kun je met de huidige rente hooguit een hypotheek krijgen tot 171.000 euro. Op 1 mei van dit jaar stonden op Funda Leeuwarden slechts negen woningen te koop in deze prijsklasse. Waarbij je als nieuwkomer op de woningmarkt ook nog moet concurreren met vastgoedspeculanten. De zelfbewoningsplicht laat in Leeuwarden nog steeds op zich wachten.

Bij de grote woningcorporaties, Elkien en WoonFriesland, is het niet veel beter. De wachttijd voor een huurwoning is vanaf het moment van inschrijving al opgelopen tot drie jaar.

Het alternatief is dan de particuliere huurmarkt. Deze huurmarkt is in Leeuwarden in verhouding tot woningcorporaties groter dan het landelijk gemiddelde. Van het totale woningbestand in Leeuwarden nemen de woningcorporaties 29% voor hun rekening en de particuliere huursector 20%. De resterende 51% zijn de koopwoningen. Terwijl het landelijk gemiddelde op 29% corporatiewoning en 14% particuliere huur zit en koopwoningen goed zijn voor 57% van de woningvoorraad.

Het grote aandeel particuliere huur vindt zijn oorzaak in het feit dat Leeuwarden, anders dan bijvoorbeeld Groningen, waar corporaties ook aan studenten verhuren, de studentenhuisvesting overgelaten heeft aan de particuliere markt. Het aandeel particuliere huur is dan ook het grootst in het goedkoopste woningsegment. Het is voornamelijk in Oud Oost en in het bijzonder de Vlietzone waar goedkope woningen zijn opgekocht en tot kamerverhuurpanden zijn vertimmerd of opgesplitst in studio’s. De stichting Vlietvaardig deed in 2020 kadasteronderzoek naar de eigendomsverhoudingen binnen de Vlietzone. Hieruit bleek dat slechts 28% van de woningvoorraad bewoond werd door de eigenaren zelf en 44% van de panden in handen was van particuliere verhuurders. Het is ook in deze wijk die het hoogst scoort wat betreft overlast, druggerelateerde problemen, criminaliteit en onveiligheid.

Nauwelijks regels voor particuliere verhuur

In de particuliere verhuur is het rendement, de winst die met de verhuur gemaakt wordt, leidend. De woningcorporaties echter, zijn niet-winst beogende organisaties, eventuele rendementen worden geïnvesteerd in de woningvoorraad zelf. Verder moeten ze voldoen aan allerlei regelgeving, bijvoorbeeld wat onderhoud en duurzaamheid betreft. De hoogte van de huren wordt berekend aan de hand van een puntensysteem. Wanneer corporaties niet aan de huurvraag kunnen voldoen. voorziet de particuliere verhuur zeker in een behoefte. Er zullen genoeg verhuurders zijn die redelijke huurprijzen vragen en hun huizen goed onderhouden. Toch is er door onvoldoende regelgeving in Leeuwarden nogal wat kaf onder het koren. Een particulier die een huis verhuurt is niet gebonden aan een huurplafond of aan regels betreffende de staat van onderhoud van de woning.

Een woningzoekende die noodgedwongen zijn heil moet zoeken op de particuliere huurmarkt in Leeuwarden is niet te benijden. Zeker een alleenstaande woningzoeker niet. Wie wat rondsurft op internet en ziet wat er op Kamernet wordt aangeboden wordt hier niet bepaald vrolijk van. Een gezinswoning in Bilgaard bijvoorbeeld waar drie kamers verhuurd worden voor 550 euro per kamer, terwijl een woningcorporatie er als gezinswoning hooguit 700 euro huur voor zou vragen. Of, moet volgens de advertentie wel heel gezellig zijn, een huis in de Derde Vegelindwarsstraat waar je met 10 mensen woont. Voor de gestoffeerde kamer van 14m2 betaal je 315 euro per maand. Geen rare prijs en je krijgt er meteen 9 vrienden bij. Wie een appartement zoekt in plaats van een kamer is duurder uit, maar heeft in ieder geval recht op huursubsidie wanneer de huurprijs onder de huurliberalisatiegrens ligt.

Wat de appartementen betreft die door verschillende verhuurmakelaars aangeboden worden. Ook hier is nauwelijks sprake van een normale prijs-kwaliteit verhouding. Om een paar voorbeelden te noemen: de tot twee studio’s vertimmerde woninkjes, waar met name in de Vlietzone veel aanbod van is en waar vlot 700 euro huur per studio voor wordt gevraagd. Een appartement in de Diepenbrockstraat van 41 m2, huur 879 euro per maand. Of op de site van Houserent, een appartement aan de Nijlânsdyk, 50 vierkante meter, huur 1150 euro per maand.

Is de druk op de sociale huurmarkt nu al groot, gezien de verwachte aanwas van de bevolking wordt die de komende jaren in Leeuwarden alleen maar groter.

Volgens het Afwegingskader Woningbouw van de gemeente Leeuwarden uit 2016 wordt er van 2015 tot 2033 een toename verwacht van 5636 huishoudens waarvan 5618 eenpersoonshuishoudens. Het overgrote deel van die ruim 5600 alleenstaanden zal aangewezen zijn op sociale huur. Een koopwoning is nauwelijks een optie. En een huurwoning boven de liberalisatiegrens van 879 euro legt vaak zo’n groot beslag op het besteedbaar inkomen dat alleen sociale huur financieel haalbaar is.

Toekomstige ontwikkelingen

In 2022 heeft de gemeente Leeuwarden van de provincie akkoord gekregen om tot 2030 5822 woningen te bouwen. 1200 Hiervan betreft nieuwbouw na sloop. Dat is mooi, maar aan de bestaande woningvoorraad voegt het niets toe. Van de rest valt een deel binnen de planologische beweegruimte zodat er netto zo’n 3560 woningen tot 2030 op gemeentegrond bijgebouwd kunnen worden. Dat aantal is vrijwel gelijk aan het aantal woningen dat nog in Middelsee en de buurtschappen aan de andere kant van de Overijsselseweg gebouwd moet worden. De betaalbare woningen, sociale huur en betaalbare koop worden geconcentreerd in de Fellingen, een enclave aan de rand van Middelsee. Het gaat hierbij om een totaal van 650 woningen. Meer betaalbare woningen hoeven we in het nieuwe stadsdeel niet te verwachten. De waterrijke infrastructuur vergt zoveel investeringen van de gemeente dat slechts 15% sociale bouw mogelijk is. Meer sociale bouw zou een verlies opleveren voor de grondexploitatie.

Naast de 650 woningen in de Fellingen komen er ook nog woningen bij in Oud Oost waar nu het Cambuurstadion nog is. Hier gaat het in totaal om 550 woningen op een oppervlak van slechts 9 hectare. Niet iedereen is hier onverdeeld gelukkig mee. Een van de insprekers op het raadsdebat over de problematiek in de Vlietzone noemde het een postzegel grond, in een versteende wijk met het minste groen, en hij vroeg zich af of er naast de Vlietzone niet een probleem bij komt.

Wat er dus nu aan harde plancapaciteit voor betaalbare woningen ligt zijn bij elkaar opgeteld 1200 woningen, terwijl er voor de resterende nieuwbouw in het duurdere segment in de Zuidlanden meer dan 3000 woningen gepland zijn.

Wat binnenstedelijke woningbouw betreft, voornamelijk kantoorpanden die omgebouwd worden tot appartementen, hoeven de woningzoekenden met een beperkt budget ook niet veel te verwachten. Ook hier is de betaalbaarheid ver te zoeken.

Er moet nog heel wat water door het Van Harinxmakanaal stromen wanneer er in 2030 voldoende woningen beschikbaar zijn voor al die eenpersoonshuishoudingen. Er zal dus een behoorlijke inhaalslag gemaakt moeten worden. Ook wethouder Hein de Haan (PvdA) is die mening toegedaan. In een interview in het blad Binnenlands Bestuur zei hij hierover het volgende:

‘Als de woningmarkt vastloopt, zie je dat kwetsbare doelgroepen het meest in de knel raken. Je ziet dat veel jongeren noodgedwongen nog bij heit en mem wonen, dat zet hun levens op pauze. We moeten daarom vooral de betaalbare voorraad vergroten via meer sociale huur en meer sociale koop.’

Misschien dat de wethouder tijdens de midterm review, een tussenevaluatie van het coalitieakkoord, aan kan geven hoe de cijfers van de geplande woningbouw daadwerkelijk overeenkomen met de prognoses van de woningbehoefte en in hoeverre dit aansluit op de afspraken die met de provincie zijn gemaakt. Dat is toch wel het minste wat je kunt verwachten wanneer de slogan ‘Blijven investeren in de toekomst’ het fundament is van het coalitieakkoord.