Tekorten Zuidlanden worden aangevuld door Nieuw Oud Oost – Sociale woningbouw in Zuidlanden financieel niet haalbaar

(tekst: van een medewerker – later bijgewerkt)

‘Zuidlanden is het grootste financiële risico dat de gemeente loopt’

Profetische woorden van Gijs Jacobse lijken uit te komen.

Woensdag 18 juni vindt er een besluitvormende vergadering plaats in de gemeenteraad. Een van de onderwerpen is de hercalculatie van de grondexploitaties 2025. Een hamerstuk dat meestal met algehele goedkeuring snel van de agenda wordt afgevoerd.

Mocht de gemeenteraad hier weinig aandacht aan besteden, het is interessant genoeg voor de betrokken inwoners van Leeuwarden om hier kennis van te nemen. Met name wat de grondexploitatie van de Zuidlanden aangaat, het nieuwe stadsdeel ten zuiden van het Van Harinxmakanaal.

Elk jaar vindt er een herberekening plaats wat betreft de verwachte kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling in de Zuidlanden. Tegelijkertijd is het ook een prognose wat de uiteindelijke opbrengsten zullen zijn wanneer de bouw voltooid is. De geplande einddatum van de realisatie van de totaal ruim 5600 woningen is 31 december 2039. Het aantal woningen dat nog gebouwd moet worden is 3900.

De herberekening van de totale investeringen gedurende de hele looptijd komt uit op een bedrag van 462.153.065 euro. Dat zijn kosten die verband houden met onder andere de aankoop van de grond, het bouw- en woonrijp maken, de plankosten en de rentelasten.

Daar staan de opbrengsten tegenover, te weten de verkoop van de grond en een rijksoverheidssubsidie. Het totaal van de opbrengsten is een bedrag van 452.273.396 euro.

Een verlies van bijna tien miljoen, waarop nog een herberekening volgt waarin rente en inflatie worden meegenomen, zodat het nadelige verschil op eindwaarde in 2039 uitkomt op een bedrag van 5,2 miljoen, terwijl in 2024 nog sprake was van een kleine plus van 0,08 miljoen.

Verlies van 52 miljoen euro aan publiek geld

Het uiteindelijke verlies, boekhoudkundig gezien, beperkt zich tot een bedrag van 5,2 miljoen. Wanneer we kijken naar het totale bedrag dat aan gemeenschapsgeld verloren is gegaan komen we uit op een bedrag van 52 miljoen.

Ten eerste is er het bedrag van 30 miljoen dat in 2010 door de gemeente als verliespost is afgeschreven tijdens de kredietcrisis. Daarnaast maakt een nog te ontvangen rijksbijdrage van 14,4 miljoen ook onderdeel uit van de opbrengsten op de balans.

Verder is er nog een bedrag van 2,7 miljoen uitgetrokken voor een centrale parkeerplaats voor de Fellingen. Hoewel de parkeerplaats een integraal onderdeel uitmaakt van de wijk wordt het gefinancierd vanuit het fonds strategische ontwikkeling en maakt het geen onderdeel uit van de grondexploitatie. Vanwege oplaadpunten voor elektrische auto’s en nog wat toeters en bellen gaat het de boeken in als mobiliteitshub en kan het uit een andere bron gefinancierd worden.

Tekorten Zuidlanden worden aangevuld door Nieuw Oud Oost

Ondanks het tekort van 5,2 miljoen euro op de grondexploitatie van de Zuidlanden is er op het totaal van de grondexploitaties van de gemeente een tekort van 1,5 miljoen op eindwaarde. Het leeuwendeel van het verlies van de Zuidlanden wordt goedgemaakt door de grondexploitatie van Nieuw Oud Oost.

Nieuw Oud Oost bestaat uit het oude stadion van Cambuur, eigendom van Leyten, plus de sportvelden die eigendom van de gemeente zijn. Het plan is om hier 550 woningen te realiseren.

In de grondexploitatie van de gemeente uit 2024 is vastgelegd dat zij de grond van de sportvelden bouwrijp maakt en de bouwgrond verkoopt, deels aan Leyten en woningcorporaties en voor een deel aan marktpartijen middels een tender.

Volgens de grondexploitatie geven de kosten en opbrengsten een substantieel voordelig saldo voor de gemeente. In dit geval een saldo van 4,8 miljoen. Dit bedrag wordt dus in zijn geheel aangewend om binnen de grondexploitatie van de gemeente Leeuwarden de tekorten van de Zuidlanden te compenseren. Terwijl je ervan uit zou moeten gaan dat die 4,8 miljoen geïnvesteerd worden in de wijk zelf.

Sociale woningbouw in Zuidlanden financieel niet haalbaar

Normaal gesproken zou er bij de bouw van woningen in het duurdere segment een financieel voordeel moeten zijn waarmee ook sociale woningbouw deels kan worden gerealiseerd. De investeringen die de gemeente in de Zuidlanden heeft gedaan zijn zodanig dat daar geen ruimte meer voor is. De gemeente zegt hier zelf over: ‘De verandering van het programma (van midden en duur naar sociaal en midden segment) past financieel niet binnen de oorspronkelijke uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan Middelsee, met dure elementen als kadebruggen en water.’

Wanneer er nu al een tekort is op de grondexploitatie van de Zuidlanden, terwijl er alleen huizen gebouwd worden in het duurdere segment, is de kans groot dat die tekorten alleen maar gaan oplopen. Ook gezien de demografische ontwikkelingen waarbij het aantal gezinnen gelijk blijft en er voornamelijk gezinswoningen zijn gepland. Twee derde van de woningen moet nog gerealiseerd worden, waarbij er nog maar afgewacht moet worden of er nog wel vraag naar is.

Dit is dus het financiële risico dat Gijs Jacobse ooit benoemde in een interview in Liwwadders. Het is ook al een teken aan de wand dat een sociaal zwakke wijk als Oud Oost er nu voor moet zorgen dat de tekorten van de Zuidlanden worden aangevuld. Dat kan inhouden dat in de toekomst het geld voor het bouwen van betaalbare woningen voor een deel wordt opgesoupeerd door verliezen in de Zuidlanden te compenseren.

Voorlopig kunnen we rustig gaan slapen; zolang het probleem niet benoemd wordt is het er ook niet.