De grootste klimaatrisico’s voor vastgoed staan niet op de balans

(tekst: BDO Accountants en Adviseurs)

‘De grootste klimaatrisico’s voor vastgoed staan niet op de balans’

Dit is een expertquote via ANP Expert Support Albert-Jan Knol
Aanleiding: Woning minder waard door extreem weer? Inprijzen klimaatrisico’s wordt betwist in de vastgoedsector

De discussie over het meenemen van klimaatrisico’s in de prijzen van vastgoed raakt een veel grotere uitdaging dan alleen het beprijzen van die risico’s. Een groeiend deel van de economische werkelijkheid staat simpelweg niet op de balans. Organisaties moeten daarom klimaatrisico’s én klimaatbestendigheid vertalen naar toekomstige economische waarde in plaats van alleen te kijken naar actuele marktprijzen.

Waarderingen zijn gebaseerd op transacties, niet op de toekomst

De discussie over klimaatrisico’s in vastgoed laat zien dat verschillende spelers vanuit een andere definitie van waarde kijken. Taxateurs hebben gelijk wanneer zij stellen dat hun taak is de markt te volgen. Waarderingen zijn gebaseerd op transacties en niet op toekomstige niet financiële data. Tegelijkertijd hebben beleggers, financiers en verzekeraars een punt dat klimaatrisico’s nog onvoldoende in prijzen zijn verwerkt.

Daarmee verschuift de aandacht vaak naar de verkeerde vraag. Niet hoeveel procent een pand vandaag minder waard zou moeten zijn door overstromingsrisico, droogte of bodemdaling. De relevante vraag is welke toekomstige waarde behouden blijft en welke verloren dreigt te gaan.

Waarde ontstaat niet pas wanneer de markt haar erkent

Klimaatverandering maakt duidelijk dat waarde niet pas ontstaat wanneer de markt haar erkent. Een logistiek centrum kan vandaag volledig functioneren en goed verhuurd zijn. Toch kan hetzelfde object over enkele jaren worden geconfronteerd met hogere verzekeringspremies, extra onderhoud, operationele verstoringen of investeringen in waterbeheer. Die kosten zijn economisch reëel, ook als ze vandaag nog niet zichtbaar zijn in de marktprijs.

Maar het gaat niet alleen om risico’s. Het debat richt zich vaak op mogelijk waardeverlies, terwijl de kansen minstens zo interessant zijn. Bedrijventerreinen die investeren in waterberging, vergroening en klimaatadaptatie creëren vaak meerwaarde. De kans op schade neemt af, de levensduur van vastgoed wordt verlengd, de verzekerbaarheid verbetert en toekomstige kasstromen worden stabieler. Dat zijn factoren die uiteindelijk financiële waarde vertegenwoordigen.

Bestuurders, beleggers, financiers en toezichthouders moeten deze factoren steeds nadrukkelijker meenemen in besluitvorming. Waterbeschikbaarheid, hitte en klimaatbestendigheid ontwikkelen zich snel tot economische waardedrijvers.

Verandering wordt vaak pas gezien na schade

De geschiedenis laat zien dat markten fundamentele veranderingen vaak pas erkennen nadat schade zichtbaar is geworden. Juist daarom moeten organisaties nu verder kijken dan historische transacties en huidige prijzen. De uitdaging is niet om duurzaamheidsrisico’s en -kansen simpelweg te signaleren, maar ook te vertalen naar economische waarde. Want uiteindelijk gaat het niet om wat vastgoed vandaag waard is, maar om welke waarde morgen behouden blijft. Deze balans blijft nog te vaak verborgen.