Bij de aankoop van een woonboot komt net even iets meer kijken

(tekst: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM U.A.)

De prijs voor wonen op het water: minder meters, maar unieke woonplek

In 2025 werden door makelaars 235 woonboten in heel Nederland verkocht met een gemiddelde transactieprijs van 466.000 euro. Daarmee is ongeveer één op de 1.000 verkochte woningen een woonboot. Dit aantal (en aandeel) is in de afgelopen vijf jaar redelijk stabiel gebleven. Verreweg de meeste woonboten, bijna een kwart van het totaal, werden in 2025 verkocht in de gemeente Amsterdam, zo blijkt uit onderzoek van NVM-datadochter Brainbay.

Kijkend naar de afgelopen 5 jaar zien we veel verkopen in Amsterdam, Groningen, Rotterdam en Haarlem, maar ook in een kleine, waterrijke gemeente als De Ronde Venen in de provincie Utrecht. De Ronde Venen is, samen met gemeenten als Wormerland en Wijdemeren in Noord-Holland, een echte “woonbotengemeente”. Naar verhouding worden hier veel woonboten verkocht. Niet toevallig zijn dit gemeenten met veel grote plassen en meren, met veel mogelijkheden tot ligplaatsen waar het goed wonen is. Toch moet dit in perspectief worden gezien, ook in deze gebieden bedraagt het aandeel verkochte woonboten in relatie tot het totaal aantal verkopen maximaal 2%.

Prijsontwikkeling van woonboten gaat gelijk op met reguliere woningen

Woonboten zijn de laatste jaren gemiddeld iets goedkoper dan reguliere woningen. Het verschil is bijna 30.000 euro. De gemiddelde verkoopprijs van een reguliere woning bedraagt over heel 2025 494.000 euro, die van woonboten 466.000 euro. De prijsontwikkeling loopt over de afgelopen 25 jaar redelijk gelijk op, waarbij die van woonboten door het geringe aantal verkopen wat meer schommelt. Wel valt op dat waar woonboten jarenlang voor een gemiddeld hoger bedrag werden verkocht, dat vanaf 2023 niet meer het geval is. De prijzen daalden harder dan van reguliere woningen en stijgen in 2025 minder hard door.

Vierkante meterprijs van woonboten ligt wel hoger

Woonboten zijn gemiddeld een stuk kleiner dan reguliere woningen. Wanneer we daarvoor corrigeren en de verkoopprijs per vierkante meter bekijken, zien we grote verschillen. Woonboten zijn per vierkante meter veel duurder. Waar reguliere woningen in 2025 bijna 4.700 euro per vierkante meter opbrachten, ligt dat bedrag bij woonboten met 5.700 euro ruim duizend euro hoger. De prijsontwikkeling van de vierkante meterprijs volgt door de jaren heen wel dezelfde trend.

Dat woonboten kleiner zijn dan reguliere woningen blijkt ook uit de verdeling van het aantal verkopen naar oppervlakteklasse. Woonboten die in de afgelopen vijf jaar werden verkocht waren gemiddeld 94 vierkante meter groot. Bijna de helft van de verkochte woonboten had een woonoppervlakte van minder dan 75 vierkante meter. Hele grote woonboten komen nauwelijks voor. Reguliere woningen waren gemiddeld 118 vierkante meter groot.

Grote prijsverschillen per gemeente tussen woonboot en reguliere woning

Een analyse op gemeenteniveau[1] laat flinke prijsverschillen zien met reguliere woningen. In Groningen bijvoorbeeld kost een woonboot de helft minder dan een reguliere woning. Ook in de gemeenten Kaag en Braassem en Nieuwkoop is een woonboot gemiddeld veel goedkoper. In Haarlem en De Ronde Venen is het prijsverschil veel minder groot en in Amsterdam is een woonboot juist net iets duurder dan een reguliere woning. Het prijsverschil is per gemeente onder andere sterk afhankelijk van de woninggrootte van de reguliere verkochte woningen en het lokale prijsniveau, maar ook van de ligging en het type woonboot.

Wat opvalt is dat verkochte woonboten vaak in zeer sterk stedelijk gebied liggen, of juist in helemaal niet stedelijk gebied. Waar in de reguliere woningmarkt de verkopen ook redelijk verdeeld zijn over de tussenliggende categorieën, is bij woonboten sprake van een tweedeling. Veel woonboten liggen in het centrum van de grote steden, zoals bijvoorbeeld in de grachten en singels van Amsterdam en Haarlem. Daar tegenover zien we de categorie woonboten die middenin de natuur liggen, ver van de bewoonde wereld. Denk daarbij aan woonboten in het plassengebied van eerder genoemde gemeenten als De Ronde Venen of Nieuwkoop.

Woonboten moeilijker verkoopbaar dan reguliere woningen

Bij de aankoop van een woonboot komt net even iets meer kijken. Kopers moeten zich dan ook goed laten voorlichten. Denk daarbij aan zaken als vergunningen, aansluitingen en onderhoud, eigendom van de grond, financiering en lokale regelgeving. Dit alles maakt dat de verkoop van een woonboot vaak net even wat moeizamer verloopt. We zien dat terug in de cijfers. De verkoop van een woonboot duurde in 2025 gemiddeld twee keer zo lang als van een reguliere woning: twee maanden versus één maand.

De druk op de markt is bij woonboten ook minder groot. Eind 2025 stonden er ruim 130 woonboten te koop in heel Nederland. Daar stonden 235 verkopen in 2025 tegenover. De krapte-indicator komt daarmee uit op 6,7. Dit wijst op een relatief gezonde marktverhouding tussen vraag en aanbod. Ook wordt bij de aankoop van woonboten minder vaak boven de vraagprijs geboden. In 60% van de gevallen wordt méér betaald dan de vraagprijs, in de reguliere woningmarkt ligt dat percentage ruim boven de 70%.

Woonboten zijn minder duurzaam

Woonboten zijn over het algemeen een stuk minder duurzaam. De grootste groep verkochte woonboten valt in energielabelklasse G, het minst duurzame energielabel. Voor reguliere woningen geldt dat de meeste verkopen in labelklasse A vallen. Het laat zien dat er voor eigenaren van woonboten nog een flinke verduurzamingsslag te maken is. Overigens valt het ook op dat er flink wat woonboten zijn waarvan het energielabel ontbreekt. De labelverplichting geldt ook voor woonboten, maar niet wanneer die kleiner zijn dan 50 vierkante meter.

Specifieke doelgroep geïnteresseerd in woonboten

Makelaars geven aan dat het om een specifieke doelgroep gaat die geïnteresseerd is in de aankoop van een woonboot. Het gaat vaak om mensen met liefde voor wonen op het water, en gemiddeld wat vaker lokale kopers. Wat daarbij ook komt kijken is dat een woonboot vaak niet voor 100% gefinancierd kan worden met een hypotheek. Eigen geld of overwaarde uit de verkoop van de vorige woning is vaak noodzakelijk. Daarnaast spelen ook vaak hogere onderhoudskosten mee dan bij een reguliere woning, en kosten voor bijvoorbeeld liggeld of erfpacht. Kopers van woonboten zijn dan ook veel vaker doorstromers dan starters, en gemiddeld wat ouder en vermogender. In ruim 20% van de gevallen was de koper van een woonboot in 2025 een starter, de rest zijn doorstromers. In de reguliere woningmarkt is de verhouding bijna 50/50.

Een nicheproduct met veel potentie

Woonboten vormen een heel klein maar stabiel deel van de woningmarkt. Ze zijn gemiddeld iets goedkoper dan reguliere woningen, maar bieden minder woonruimte en zijn per vierkante meter juist duurder. Bovendien zijn ze vaak minder duurzaam en kost de verkoop meer tijd. Door onder andere complexere regelgeving, beperkte financieringsmogelijkheden en hogere onderhoudskosten trekken woonboten vaker oudere, vermogende doorstromers aan. Het is een nicheproduct, maar met veel potentie. Wie minder meters accepteert, krijgt met goed advies en voldoende eigen geld een unieke woonplek in de stad of natuur.

Woonboten als onderdeel van Nederlandse woningmarkt

Veel mensen hebben wel eens gedroomd of nagedacht over wonen op een woonboot, voor anderen is deze droom al realiteit. Deze woningen komen regelmatig langs op funda, en op internet is veel informatie te vinden over wat er komt kijken bij de aankoop van een woonboot. Harde cijfers over de markt voor woonboten zijn echter moeilijker te vinden. Er worden jaarlijks maar weinig woonboten verkocht. Door hun specifieke eigenschappen en karakter zijn ze over het algemeen wat moeilijker verkoopbaar, en worden ze vaker gekocht door doorstromers met deels eigen geld of overwaarde. Maar voor wie zich goed laat adviseren en bereid is genoegen te nemen met minder woonoppervlakte, krijgt voor hetzelfde geld vaak een fantastische woonplek. NVM-datadochter Brainbay zet de cijfers en ontwikkelingen over verkopen van woonboten in perspectief.